Khai hoang theo quy định pháp luật là gì

Pháp luật về đất đai hiện hành không có khái niệm, hướng dẫn hay giải thích thế nào là đất khai hoang.

Tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 52/2014/TT-BNNPTNT ngày 29/12/2014 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hướng dẫn thực hiện một số nội dung hỗ trợ phát triển sản xuất quy định tại Quyết định số 2621/QĐ-TTg ngày 31/12/2013 của Thủ tướng Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số mức hỗ trợ phát triển sản xuất quy định tại Nghị quyết số 30a/2008/NQ-CP ngày 27/12/2008 của Chính phủ quy định "Đất khai hoang: Là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt".

Do vậy, ông có thể gửi ý kiến đến Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn để được giải đáp đầy đủ hơn.

, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ảnh minh họa

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, khoản 4 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê. Như vậy, nếu gia đình bạn khai hoang mảnh đất đó từ trước năm 1990, và sử dụng thường xuyên, ổn định mảnh đất đó, đặc biệt, đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương thì gia đình bạn có thể làm sổ do cho mảnh đất đó. Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền cấp sổ do cho gia đình bạn nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định. Cùng với sự gia tăng của dân số, nhu cầu về sản xuất, sinh hoạt, nhà ở cũng ngày càng tăng theo. Một số người đã chọn cách khai thác đất khai hoang để phục vụ cho những nhu cầu đó. Diện tích đất khai hoang thì khá nhiều nhưng thực tế tồn tại rất nhiều trường hợp người dân vẫn chưa làm được sổ đỏ. Điều này xuất phát từ nguyên nhân, trong đó phần lớn là do không đáp ứng một số điều kiện luật định để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy đất khai hoang là gì? Điều kiện nào để được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang? Trong phạm vi bài viết này, hãy cùng NPLaw tìm hiểu và làm rõ các vấn đề liên quan đến loại đất nêu trên.

I. Tìm hiểu về đất khai hoang

1. Đất khai hoang là gì?

Hiện nay các văn bản pháp luật không đưa ra quy định cụ thể về đất khai hoang, tuy nhiên dựa vào đặc điểm, tính chất của việc sử dụng đất khai hoang thì có thể được hiểu đây là một loại đất đang được bỏ hoang, chưa được khai thác để đưa vào sử dụng, nhưng đã được Nhà nước quy hoạch với mục đích là để sản xuất nông nghiệp. Hơn nữa, vẫn đang nằm trong sự quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó, đối với những vùng đất khai hoang này thì phải được cấp quyền sử dụng đất thì người khai phá mới được sử dụng và có quyền sở hữu.

2. Phân biệt đất khai hoang và đất lấn chiếm

Đất khai hoang và đất lấn chiếm là 2 cụm từ rất hay bị nhầm tưởng với nhau, nhưng thực chất là vô cùng khác biệt. Trong đó:

Đất khai hoang là việc khai phá những vùng đất hoang mới để đưa vào sử dụng theo đúng quy hoạch, do đó theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2013 việc này được Nhà nước khuyến khích thực hiện thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để khai thác. Còn đất lấn chiếm là hành vi trái pháp luật, bị pháp luật ngăn cấm và xử phạt. Cụ thể thì theo quy định tại Điều 1,2 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị Định 04/2022/NĐ-CP, đất lấn chiếm là đất có được khi dùng một trong các hành vi lấn đất như tự ý thay đổi ranh giới, lấn sang những vùng đất lân cận, thay đổi diện tích đất trên thực tế so với ban đầu, hoặc có hành vi chiếm đất như sử dụng, chiếm hữu trái phép mà chưa có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, điểm khác biệt rõ rệt giữa đất khai hoang và đất lấn chiếm đó là ở tính chất hợp pháp và bất hợp pháp đối với hành vi sử dụng. Đất khai hoang sẽ được khuyến khích sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện luật định. Ngược lại đất lấn chiếm thì không những không được cấp quyền mà còn bị ngăn cấm và xử phạt.

II. Quy định pháp luật về đất khai hoang

1. Xác định nguồn gốc đất khai hoang

Căn cứ theo quy định tại Điểm đ Khoản 8 Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thì nguồn gốc đất khai hoang được xác định như sau:

Đối với trường hợp đất khai hoang được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền, bao gồm cả hộ gia đình và cá nhân sử dụng mảnh đất khai hoang ấy với mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”.

2. Trường hợp đất khai hoang được cấp sổ đỏ

Để được sử dụng đất khai hoang và có quyền sở hữu đối với mảnh đất đó thì phải được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy trường hợp nào thì đất khai hoang được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ)?

Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 thì đất khai hoang không có giấy tờ nêu tại Điều 100 Luật này thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem xét khi đáp ứng các điều kiện trong từng trường hợp cụ thể. Theo đó:

Trường hợp thứ nhất: Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khai hoang trước ngày 01/07/2004 và không có một trong các giấy tờ bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ về tặng cho bất động sản hoặc có được do thừa kế; giấy tờ về việc bàn giao nhà tình nghĩa hay nhà tình thương gắn liền với đất.
• Giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp xã cấp trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp.
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993.

Bắt buộc đất đó phải được khai phá và sử dụng ổn định, người sử dụng đất không được vi phạm về pháp luật đất đai như lấn chiếm lòng đường, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền thì sẽ được cấp sổ đỏ với điều kiện phải được UBND cấp xã ra văn bản xác nhận là có tranh chấp nào và việc sử dụng đất đúng với nội dung quy hoạch.

Trường hợp thứ hai: Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 và không có các giấy tờ nêu trên thì phải đáp ứng các điều kiện bao gồm người sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương đó và phải trực tiếp sản xuất nông-lâm-ngư nghiệp tại những vùng kinh tế có điều kiện khó khăn đến đặc biệt khó khăn. Bên cạnh đó, phải có sự xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất về việc người đó đã sử dụng đất đó một cách ổn định.

Như vậy, tóm lại thì nếu như các hộ gia đình, cá nhân thuộc một trong hai trường hợp kể trên sử dụng đất một cách ổn định, không có tranh chấp xảy ra, phù hợp với nội dung quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được cấp sổ đỏ.

III. Những thắc mắc thường gặp về đất khai hoang

1. Đất khai hoang bị Nhà nước thu hồi có được đền bù không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, đất khai hoang khi bị Nhà nước thu hồi sẽ được đền bù khi thỏa mãn các điều kiện sau:

• Thứ nhất, đất khai hoang bị thu hồi với mục đích phục vụ cho công tác quốc phòng an ninh, thuộc vào các dự án của Nhà nước nhằm phát triển kinh tế xã hội.

• Thứ hai, đất sử dụng không phải là đất thuê và trả tiền thuê đất hàng năm.
• Thứ ba, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Như vậy, nếu trường hợp đất khai hoang bị Nhà nước thu hồi thì vẫn có thể được xem xét đền bù nếu đáp ứng các điều kiện trên.

2. Đất khai hoang có được chuyển nhượng không?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, đất khai hoang vẫn được phép chuyển nhượng nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp, không nằm trong diện tranh chấp, không nằm trong diện đảm bảo cho thời hạn thi hành án và đặc biệt là phải còn thời hạn sử dụng.

3. Đất khai hoang thì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Như đã phân tích trước đó về điều kiện được cấp sổ đỏ, nếu như các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khai hoang thuộc vào một trong hai trường hợp quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 và thỏa mãn các điều kiện do luật định thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng quyền sử dụng đất.

4. Thời điểm nào thì nhà nước không cho khai hoang đất nữa?

Cho đến thời điểm hiện tại, không có quy định nào cấm việc khai phá và sử dụng đất khai hoang, ngược lại việc khai hoang đất còn rất được Nhà nước khuyến khích. Tuy nhiên, việc khai hoang đất phải được thực hiện theo đúng với kế hoạch của Nhà nước, được Nhà nước quản lý và phê duyệt trước khi thực hiện, chứ không được tự ý khai phá căn cứ theo quy định tại Điều 165 Luật đất đai 2013.

---

Trên đây là toàn bộ chia sẻ của NPLaw về vấn đề đất khai hoang bao gồm các điều kiện để được cấp sổ đỏ, cách thức phân biệt được đất khai hoang và đất lấn chiếm, cũng như những giải đáp liên quan đến các thắc mắc thường gặp trên thực tế. Nếu có bất kì thắc mắc nào khác cần được hỗ trợ, vui lòng liên hệ