Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn là gì năm 2024
|
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước khi khởi công xây dựng công trình. Show
Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp không cần phải xin giấy phép xây dựng. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Một là, công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; Hai là, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư. Ba là, công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính. Bốn là, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình. Năm là, công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này. Sáu là, nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Bảy là, công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình. Tám là, công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc; Chín là, công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt. Cuối cùng, công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa. Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại trường hợp 2, 4, 5, 9 có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ. Từ năm 2021, xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn từ 7 tầng trở lên phải xin giấy phép xây dựng. (Ảnh minh họa)Theo như quy định nên trên, xây nhà ở nông thôn sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng. Người dân sẽ không cần phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng. Chỉ khi xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa sẽ cần phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, theo Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, có hiệu lực từ 1/1/2021, xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn từ 7 tầng trở lên phải xin giấy phép xây dựng. Trường hợp thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng cũng phải xin giấy phép xây dựng. Nếu như bạn chưa biết, các công trình nhà ở riêng lẻ đặc thù cũng cần đảm bảo quy định pháp luật hiện hành trong quá trình xây dựng, hoàn thiện. Vậy, chi tiết những yêu cầu này như thế nào? Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng ra sao?… Trong bài viết này, hãy cùng Arteco cập nhật những quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ mới nhất cho năm 2024 nhé! Định nghĩa nhà ở riêng lẻ theo quy định pháp luật?Thuật ngữ nhà ở riêng lẻ được giải thích chi tiết trong “Luật Nhà ở 2014”. Theo đó, chúng ta có thể hiểu đây là công trình nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt và thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình. Nhà ở riêng lẻ có thể bao gồm nhà biệt thự và nhà ở độc lập. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tập trung tìm hiểu các vấn đề xoay quanh mô hình nhà ở độc lập. Đặc biệt là quy định về xin giấy phép xây dựng. Quy định về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻThủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ quan trọng như thế nào?Đối với các công trình đặc thù, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng là bắt buộc. Trong trường hợp không tuân thủ quy định này, theo khoản 7, điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, gia chủ/ chủ đầu tư có thể bị xử phạt đối như sau:
Những quy định này được đưa ra không chỉ hướng đến công năng, tính an toàn của công trình mà còn đảm bảo yếu tố cảnh quan, môi trường xung quanh, tránh xảy ra những tác động tiêu cực về sau. Vậy, trong những trường hợp nào thì gia chủ cần tuân thủ quy định về xây dựng nhà ở, cụ thể hơn là xin giấy phép xây dựng trước khi thi công, hoàn thiện? Trường hợp nào cần xin giấy phép xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ?Các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ cần xin giấy phép xây dựng nếu không thuộc một trong các trường hợp được miễn dưới đây:
Lưu ý: Khi này, chủ đầu tư được miễn giấy phép xây dựng, nhưng có trách nhiệm gửi thông báo về thời điểm khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng theo đúng quy định đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tại địa phương để quản lý.
(Những nội dung này được căn cứ theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014, Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020). Như vậy, đối với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc một trong 03 trường hợp kể trên, gia chủ/ chủ đầu tư cần phải thực hiện xin giấy phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền và dựa trên quy định mới về xây dựng nhà ở Việt Nam. Chi tiết quy định về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hànhĐiều kiện về cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thịCông trình nhà ở riêng lẻ cần đảm bảo điều kiện chung sau:
Bên cạnh các điều kiện trên, công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng. Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì cần phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thônVới trường hợp này, gia chủ/ chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về xây dựng nhà ở nông thôn. Cụ thể hơn, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng của điểm dân cư nông thôn. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ có thời hạnTrong trường hợp muốn xin giấy phép xây dựng có thời hạn, chủ đầu tư/ gia chủ cần đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 94 và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020). Để bạn đọc dễ dàng nắm bắt, Arteco đã khái quát theo bảng dưới đây: Tại đô thị Điều kiện Nội dung quy định Tuân thủ quy hoạch xây dựng đô thịNhà ở riêng lẻ tại đô thị phải tuân thủ:
Tại nông thôn Điều kiện Nội dung quy định Tuân thủ quy hoạch xây dựngNhà ở riêng lẻ tại nông thôn phải tuân thủ quy hoạch xây dựng địa phương và quy định về vị trí; diện tích; hình dạng; mật độ xây dựng; kiến trúc; cảnh quan và an toàn xây dựng.Đảm bảo an toàn công trìnhGia chủ, chủ đầu tư cần đảm bảo công trình xây dựng đáp ứng các yêu cầu về kỹ thuật xây dựng; khả năng chống chịu các tác động môi trường, tự nhiên, xã hội và yếu tố an toàn tại khu vực đô thị.Chứng minh tài chínhGia chủ, chủ đầu tư cần có đủ nguồn tài chính để thực hiện dự án xây dựng và duy trì công trình sau khi hoàn thành.Bảo đảm môi trường sống và nguồn tài nguyênGia chủ, chủ đầu tư cần phải bảo đảm việc xây dựng nhà ở riêng lẻ không gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sống; tài nguyên thiên nhiên và sinh kế của cộng đồng địa phương và tuân thủ các quy định về xây dựng nhà ở nông thôn có liên quan. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng mới công trình nhà ở riêng lẻ gồm những gì?Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ cần bao gồm những giấy tờ cơ bản sau:
Đặc biệt, với công trình xây dựng có công trình liền kề, cần có bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề. Quy định về diện tích xây dựng nhà ở riêng lẻ tối thiểuDựa theo Quyết định số 04/2008/QĐ- BXD của Bộ Xây dựng, quy định về diện tích xây dựng nhà ở tối thiểu ở nông thôn là:
Trong đó, một công trình nhà ở cần có diện tích tối thiểu từ 24m2 hoặc lớn hơn. Cũng theo Quyết định số 04/2008/QĐ- BXD của Bộ Xây dựng, diện tích tối thiểu khi xây nhà tại khu vực thành thị là 30m2 (tại các phường) và 60m2 (tại các xã giáp ranh các quận và thị trấn). Cần lưu ý rằng, quy định về diện tích xây dựng nhà ở tối đa phụ thuộc vào khu vực của công trình. Đồng thời, tùy theo đặc điểm vị trí xây dựng của từng công trình, pháp luật hiện hành cũng đưa ra những yêu cầu riêng về diện tích, dựa trên Chương 2, Quyết định 04/2008/QĐ-BXD – “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”. Quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở riêng lẻTheo pháp luật hiện hành, chỉ giới xây dựng được định nghĩa là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. Như vậy, nó giúp phân định ranh giới giữa đất lưu không và diện tích đất cho phép xây dựng một công trình bất kỳ (gồm phần nổi và phần ngầm). Trong một số trường hợp đặc biệt, chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ có thể trùng nhau. Đó là khi:
Nội dung chi tiết các quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở có tại “Luật Xây dựng 2014” và “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng” – được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ 05/07/2021). \>>> XEM THÊM: Tiêu chuẩn về thiết kế khi xây dựng nhà cao tầng Quy định về nộp thuế xây dựng nhà ởTheo quy định về xây dựng nhà ở hiện nay, 03 loại thuế, lệ phí mà chủ đầu tư/ gia chủ có thể phải nộp khi xây nhà ở riêng lẻ là: Thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân; Lệ phí cấp giấy phép xây dựng và Lệ phí trước bạ. Cụ thể Thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân
Nói cách khác, bên nhận thầu xây dựng có nghĩa vụ đăng ký, kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế.
Như vậy, có sự khác biệt giữa trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê nhà thầu xây dựng (theo Công văn 3700/TCT/DNK ngày 11/11/2004 của Tổng cục Thuế) với hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng (theo Công văn 3381/TCT-CS ngày 08/9/2008, Công văn 2010/TCT-CS ngày 16/5/2017, Công văn 3077/TCT-CS ngày 9/8/2018). Lệ phí cấp giấy phép xây dựng
Lệ phí trước bạ
Một số câu hỏi liên quan đến quy định về xây dựng nhà ởGiấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ có còn giá trị pháp lý không?Không. Đối với công trình nhà ở bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư/ gia chủ mới phải được chủ cũ chuyển giao quyền sử dụng giấy phép xây dựng theo đúng quy định về xây dựng nhà ở. Đặc biệt, chỉ người chủ được cấp giấy phép xây dựng mới có quyền khởi công xây dựng. Tất nhiên, kèm theo đó là các quyền cũng như nghĩa vụ phát sinh. Nội dung này được quy định tại Điều 68 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020. Tiến hành xây nhà trước khi được cấp giấy phép xây dựng có bị xử phạt không?Có. Đối với công trình nhà ở bắt buộc phải có giấy phép xây dựng, việc khởi công trước khi được cấp giấy phép có thể bị xử phạt từ 60 – 80 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ, phạt 80 – 100 triệu đồng với nhà ở xây trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hoá hay công trình xây dựng khác. Nội dung này được quy định tại Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Gia chủ/ chủ đầu tư có được tự vẽ thiết kế xây dựng đối với công trình nhà ở của mình không?Có. Tuy nhiên, việc bản vẽ thiết kế cần tuân thủ các quy định mới về xây dựng nhà ở tại Việt Nam, nhất là yếu tố an toàn, quy chuẩn kỹ thuật thiết kế công trình,… Đặc biệt, sau khi có bản vẽ thiết kế, gia chủ/ chủ đầu tư cần nộp hồ sơ kiểm tra và cấp phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chỉ những hồ sơ được đánh giá đủ điều kiện mới có thể sử dụng để thi công, hoàn thiện công trình. \>>> XEM THÊM: Cách tính chiều cao nhà và số tầng cao xây dựng nhà chuẩn quy định Tổng kếtTrên đây là những cập nhật và chia sẻ của Arteco xoay quanh các quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ năm 2024 mà gia chủ/ chủ đầu tư không nên bỏ qua. Nhìn chung, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng, có tính quyết định đến khả năng thi công dự án nhưng cũng là vấn đề khá nan giải đối với nhiều gia chủ/ chủ đầu tư. Do đó, nếu đang cần hỗ trợ, bạn nên hướng đến dịch vụ xây dựng nhà trọn gói hoặc liên hệ ngay tới Arteco để được hỗ trợ cụ thể, chi tiết nhé! Nhà ở nông thôn và thành phố khác nhau như thế nào?Nhà ở thành phố: việc bố trí trong nhà gọn gàng, thuận tiện, các khu vực như nhà bếp, phòng ngủ,... được bố trí riêng. Nhà ở nông thôn: Có 2 gian nhà. Nhà chính được dọn dẹp ngăn nắp, hợp lí. Nhà phụ dùng để nấu ăn hay ăn uống,.... Diện tích bao nhiêu thì được cấp phép xây dựng?Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở là 40m2 (đối với nông thôn) hoặc 80m2 (đối với đô thị). Diện tích tối đa của nhà ở riêng lẻ không vượt quá 50% diện tích lô đất. Diện tích tối thiểu của một căn nhà ở là 30m2 (đối với khu vực có chiều cao trên 5 tầng) hoặc 60m2 (đối với khu vực có chiều cao dưới 5 tầng). Giấy phép xây dựng có thời hạn là như thế nào?Căn cứ Luật Xây dựng 2014 quy định giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng ở đâu?Khi làm đơn xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng, người dân cần nộp tại Bộ phận một cửa cấp huyện hoặc Trung tâm hành chính công. Đối với các công trình thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, người dân sẽ nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công thành phố trực thuộc trung ương. |
