Đánh giá dự án nhà vườn cồn khương năm 2024

Cồn Khương Diamond City Cần Thơ là dự án khu đô thị có vị trí tại khu vực 3 trung tâm Cồn Khương, phường Cái Khế, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Dự án cách đường Nguyễn Văn Cừ 50m – đây là tuyến đường huyết mạch nối Cồn Khường với TP Cần Thơ.

Quy mô dự án Cồn Khương Diamond City Cần Thơ

.jpg?t=1)

Dự án khu đô thị Cồn Khương Diamond City Cần Thơ được quy hoạch trên nền đất rộng 23 hecta với tổng vốn đầu tư hơn 402 tỷ đồng, mật độ xây dựng 55%.

Quy hoạch mặt bằng của dự án Cồn Khương Diamond City

Dự kiến Cồn Khương Diamond City Cần Thơ cung cấp ra thị trường khoảng 610 sản phẩm trong đó 567 lô nhà phố liền kề có diện tích từ 90 – 125m2 và 43 lô biệt vườn có diện tích từ 360 – 900m2.

\

Hình ảnh phối cảnh của dự án Cồn Khương Diamond City Cần Thơ

Tiện tích nội khu của dự án khu đô thị Cồn Khương Diamond City Cần Thơ gồm có trường học quốc tế, cao ốc thương mại, phòng tập Gym – Yoga, nhà hàng, café, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em, phố đi bộ vườn hoa, hồ sinh thái, an ninh bảo vệ 24/7,…

Bên cạnh đó, khu đô thị Cồn Khương Diamond City Cần Thơ còn nổi bậc với những tiện ích trong việc kết nối giao thông khu vực lân cận như: cách bến phà Cần Thơ 2,7km; cách sân bay quốc tế Cần Thơ khoảng 11km; cách Vincom Plaza Xuân Khánh khoảng 6km; cách đại học Cần Thơ 6km; cách bến Ninh Kiều 6,1km; cách chợ đếm Cần Thơ khoảng 4,5km,…

Thông tin khu đô thị Cồn Khương City

Chủ đầu tư dự án khu đô thị Cồn Khương Diamond City Cần Thơ là Công ty TNHH Bất động sản An Khương, được thành lập vào ngày 15/07/2015; có trụ sở đặt tại 39, Nguyễn Văn Cừ, khu vực 3 Cồn Khương, phường Cái Khế, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ; do ông Nguyễn Thanh Hào sinh năm 1979, là chủ tịch hội đồng thành viên và là người đại diện pháp luật (theo thông tin từ GPKD thay đổi vào ngày 16/12/2020).

Doanh nghiệp có vốn điều lệ là 56 tỷ đồng gồm 3 thành viên góp vốn là ông Dương Minh Ngọc (chiếm 35% tổng vốn góp), ông Phạm Sơn Hải (chiếm 15% tổng vốn góp) và ông Nguyễn Thanh Hào (chiếm 50% tổng vốn góp) của công ty.

Ngoài ra, đơn vị phát triển dự án khu đô thị Cồn Khương Diamond City Cần Thơ là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển SC Holding.

Trước năm 2002, vùng đất Cồn Khương, trên sông Hậu, thuộc tỉnh Cần Thơ chủ yếu sản xuất nông nghiệp, cơ sở hạ tầng nghèo nàn, không cầu, không điện, không đường, giao thông cách trở. Sau gần năm năm triển khai thực hiện, dự án đầu tư xây dựng khu dân cư Cồn Khương, do Công ty TNHH bất động sản Linh Thành làm chủ đầu tư, được đánh giá là thành công. Sau khi hoàn thành dự án, ngày 9-10-2006, Công ty Linh Thành giải thể và đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với ngành thuế (Bố cáo giải thể thông báo công khai trên báo Cần Thơ).

Tuy nhiên, ngày 16-3-2007, UBND thành phố Cần Thơ ra Thông báo số 36/TB/VP.UB về kết luận của Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ về việc điều chỉnh các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp liên quan tới dự án khu dân cư Linh Thành theo đúng diện tích thực tế, đồng thời thu thêm tiền sử dụng đất dự án khu dân cư này theo giá đất ở, tạm tính tiền thuế thu thêm từ 8 đến 9 tỷ đồng (?).

Ðầu đuôi câu chuyện

Cuối năm 2002, Công ty TNHH bất động sản Linh Thành được UBND tỉnh Cần Thơ (lúc đó chưa tách tỉnh) chấp thuận cho phép đầu tư xây dựng khu dân cư tại Cồn Khương, cùng với quyết định quy họach chi tiết tỷ lệ 1-500 khu dân cư Linh Thành. Ngày 22-7-2003, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Cần Thơ Võ Thanh Tòng ký Quyết định số 2449 về việc thu hồi và giao đất cho Công ty TNHH Linh Thành đầu tư xây dựng khu dân cư. Thời điểm này, Công ty Linh Thành đã cơ bản xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu dự án.

Theo trình tự thủ tục đầu tư, ngày 5-8-2003, Công ty Linh Thành lập thủ tục xin đăng ký quyền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất trên tổng số diện tích đất 86.649,1 m2, bao gồm 67.854 m2 đất thổ cư, 18.795,1 m2 đất đường giao thông. Ngày 6-10-2003, Sở Tài chính - Vật giá Cần Thơ có Công văn số 1639 gửi UBND tỉnh Cần Thơ xác định các lô đất biệt thự của Công ty Linh Thành có diện tích từ 1.090 m2 đến 4.592 m2 chỉ giao đất thổ cư theo hạn mức đất ở tối đa là 300m2/lô biệt thự, với giá trị tiền sử dụng đất là 420.000 đồng/m2.

Căn cứ vào Quyết định số 67 của UBND tỉnh Cần Thơ là đất ở trong nội ô là 150 m2 (căn cứ vào Luật Ðất đai, thì định mức này không quá hai lần, nghĩa là chỉ được 300 m2), ngày 7-1-2004, Trung tâm đo đạc bản đồ lập phiếu chuyển hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất ở của Công ty Linh Thành đến cơ quan thuế, với tổng diện tích là 65.982,9 m2, bao gồm 10.800 m2 đất thổ cư và phần còn lại là 55.182,9 m2 được xác định là đất chuyên dùng.

Ngày 15-1-2004, Phòng Kế hoạch và Nghiệp vụ thuộc Cục Thuế TP Cần Thơ tiến hành kiểm tra tính hợp lý của hồ sơ, thủ tục kê khai nộp tiền sử dụng đất của Công ty Linh Thành và xác định số tiền thuế phải nộp là 11.489.045.400 đồng (bao gồm 10.800 m2 đất thổ cư với giá đất 420.000 đồng/m2 và đất chuyên dùng phần còn lại 55.182,9 m2 với giá đất là 126.000 đồng/m2). Sau khi giảm trừ 3.821.035.680 đồng tiền đền bù thiệt hại đất cho các hộ dân khu dự án, thì Công ty Linh Thành phải nộp ngân sách Nhà nước số tiền sử dụng đất là 7.668.009.720 đồng và tiền lệ phí trước bạ là 114.890.454 đồng.

Căn cứ các quy định của UBND thành phố Cần Thơ về đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính, quy hoạch khu dân cư Cồn Khương, nghĩa vụ tài chính, ngày 22-6-2004, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thiều Quang Thái lập tờ trình đề nghị UBND thành phố Cần Thơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Linh Thành.

Ngày 9-7-2004, Phó Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ Phạm Phước Như có công văn yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Linh Thành theo từng thửa đất với phần diện tích đất thổ cư và chuyên dùng mà công ty đã nộp tiền sử dụng đất.

Những quyết định khó hiểu

Gần ba năm sau, đầu năm 2007, cũng chính Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Cần Thơ Thiều Quang Thái tham mưu cho UBND thành phố Cần Thơ về việc hoàn công việc thực hiện dự án đối với Công ty Linh Thành, chỉnh lý toàn bộ diện tích đất đã ghi chưa đúng quy định (đất chuyên dùng) trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án được phân lô thành đất ở, trên cơ sở điều chỉnh đó giao cho ngành thuế xác định và điều chỉnh lại nghĩa vụ tài chính. Tóm lại, là lật ngược toàn bộ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Linh Thành.

Trước hết, cần thấy rằng, Công ty Linh Thành đã hoàn thành đầy đủ trình tự thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án đầu tư khu Cồn Khương theo đúng quy định của UBND thành phố Cần Thơ. Ngay từ đơn đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu, Công ty Linh Thành đã xin đăng ký toàn bộ diện tích đất của dự án (trừ đất làm đường giao thông) là đất thổ cư. Bởi vậy, việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP Cần Thơ phủ nhận toàn bộ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Linh Thành cũng là thừa nhận trách nhiệm để ra những sai sót trong việc thẩm định, lập tờ trình không rõ ràng chung quanh việc giao đất, thu hồi đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Linh Thành.

Mọi rắc rối và lấn cấn dẫn tới nhiều cách hiểu khác nhau về dự án Linh Thành xuất phát từ việc các cơ quan tài chính, cơ quan quản lý đất đai và UBND thành phố Cần Thơ đã không nhất quán trong việc ra quyết định và tổ chức thực hiện những quyết định ban đầu. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1-500 khu dân cư Linh Thành được UBND thành phố Cần Thơ phê duyệt đã xác định mục tiêu quy hoạch là khu nhà vườn (nhà ở kết hợp với vườn cây ăn trái), tổ chức không gian - quy hoạch kiến trúc và cảnh quan là biệt thự vườn, mỗi lô đất mật độ xây dựng tối đa 10%.

Thế nhưng Quyết định số 2249 của UBND thành phố Cần Thơ về việc thu hồi và giao đất cho Công ty Linh Thành lại phê duyệt là "đất biệt thự" (không có tiêu chí vườn). Khi tính toán nghĩa vụ tài chính đối với dự án Linh Thành, cơ quan thuế và tài chính của Cần Thơ luôn quan niệm đây là đất biệt thự (bởi vì vườn thuộc diện đất nông nghiệp nên không thu tiền sử dụng đất).

Ngày 16-5-2007, Bộ Tài nguyên và Môi trường có công văn trả lời đơn thư của Công ty Linh Thành về việc UBND thành phố Cần Thơ yêu cầu công ty phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất ở tại khu dân cư Cồn Khương như sau: Việc Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND thành phố Cần Thơ chỉ đạo Cục Thuế thu thêm tiền sử dụng đất khu dân cư Cồn Khương theo giá đất ở đối với diện tích đất đã xác định làm thảm cỏ và cây xanh là không có căn cứ.

Ðất chuyên dùng trong khuôn viên biệt thự (thảm cỏ, mặt nước và cây xanh đô thị) phải được sử dụng đúng mục đích và chỉ được chuyển thành đất ở sau khi có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1-500 đã được UBND tỉnh Cần Thơ phê duyệt tại Quyết định số 112/2002/QÐ-UB ngày 9-12-2002 và người sử dụng đất có nhu cầu chuyển thành đất ở; khi chuyển sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Cũng tại khu vực Cồn Khương, đối diện với Công ty Linh Thành là hai Công ty cổ phần Xây dựng và Thương mại Vạn Phát và Công ty cổ phần Hoàn Mỹ cũng đang đứng trước những vướng mắc trong thủ tục đầu tư của dự án. Dự án của hai công ty này thực hiện từ năm 2004, cho đến nay vẫn chưa có quyết định thu hồi và giao đất của UBND thành phố Cần Thơ, vậy mà đã tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng và ký hợp đồng bán nhiều lô nền, trong đó có hơn 100.000 m2 đất công đúng ra phải đấu giá, là vi phạm nghiêm trọng những quy định quản lý nhà nước về đất đai.

Chủ đầu tư chưa nộp thuế (chỉ có Công ty Hoàn Mỹ tạm nộp một tỷ đồng) với lý do cơ quan tài chính và thuế chưa định giá được khu giá đất hợp lý để làm cơ sở nộp thuế, cho rằng, UBND thành phố Cần Thơ định giá chuyển mục đích sử dụng đất tại khu Cồn Khương là quá cao, đề nghị xác định tiêu chí nhà vườn để làm cơ sở cho việc tính giá đất.

Ðúng, sai và quan điểm giải quyết vụ việc dự án Linh Thành đã rõ ràng, không nên thiếu nhất quán như cách xử lý của các cơ quan chức năng ở TP Cần Thơ.