Giá nhà tại đô thị như TP.HCM hiện đã cao gấp 25 lần thu nhập của người dân và tốc độ tăng giá nhà cũng chóng mặt hơn rất nhiều nếu so với đồng lương nhích lên nhỏ giọt. Vậy đâu là cách để nuôi dưỡng giấc mơ có nhà ở thành phố?
Giá nhà ở TP.HCM gấp hàng chục lần so với thu nhập của người dân
Theo nhiều khảo sát, một người dân phải dành toàn bộ thu nhập trong vòng 25 năm [không chi tiêu ăn uống, chi phí…] mới có khả năng mua được căn hộ vừa túi tiền ở TP.HCM với mức giá hiện tại.
Do đó, ngoài số ít “tinh hoa” có mức thu nhập khủng thì phần lớn người dân không thể mua nhà nếu thu nhập chỉ dựa vào tiền lương. Kế hoạch an cư ở thành phố là một cuộc rượt đuổi mà khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày mỗi xa vời vợi.
Tại TP.HCM, giai đoạn 2014 – 2015 có thể xem là “thời kì vàng” để nhiều người hiện thực hoá giấc mơ mua nhà khi dòng sản phẩm căn hộ có mức giá trên dưới 1 tỉ đồng dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, chỉ vài năm sau giá nhà đã tăng vọt.
Đến nay, nhà ở vừa túi tiền nằm đã ở mức trên dưới 2 tỉ đồng nhưng số lượng dự án này cũng ngày trở nên khan hiếm ở TP.HCM. Thậm chí, người mua phải dạt về khu vực vùng ven tiếp giáp với TP.HCM như Bình Dương hay Đồng Nai.
Theo báo cáo của một công ty nghiên cứu thị trường mới đây, với số tiền khoảng 1,5 tỉ đồng người mua chỉ có thể tiếp cận với các chung cư cũ một phòng ngủ, một toilet hoặc nhà ở xã hội, văn phòng mini ở những dự án được xây dựng khoảng 10 năm trở lại và không có nhiều tiện ích.
Nhiều khu vực trước đây được xem là vùng ven, chủ yếu phát triển nhà ở bình dân như quận 9, quận 12, Bình Chánh, Nhà Bè…thì nay đang dần bị thay thế bởi các dự án trung – cao cấp.
Anh Trung [ngụ TP. Thủ Đức] cho biết, sau nhiều lần cân nhắc đã tạm gác lại kế hoạch mua nhà ở thành phố dù rất ao ước một chốn an cư.
Anh Trung tính toán, để mua căn hộ giá khoảng 2 tỉ đồng thì anh phải trả trước 30% [600 triệu đồng] số còn lại có thể vay ngân hàng. Với thu nhập 18 triệu đồng mỗi tháng phải mất 5 - 6 năm anh mới tiết kiệm đủ 600 triệu đồng vì không có sự hỗ trợ nào. Thậm chí, nếu có sẵn khoản 600 triệu đồng anh cũng không dám mua vì số tiền phải trả gốc và lãi vay ngân hàng đã xấp xỉ tiền lương.
Đầu tư đất vùng ven là một cách giúp gia tăng tài sản nhanh chóng được nhiều người lựa chọn
Việc giá nhà tăng cao khiến nhiều người bỏ hẳn kế hoạch mua nhà, một số khác lại trông chờ việc giá nhà có thể giảm trong tương lai hay các chính sách nhà ở của nhà nước.
Tuy nhiên, việc giá nhà giảm là điều bất khả thi. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh hai năm vừa qua giá nhà tại TP.HCM vẫn ghi nhận mức tăng từ 15 – 17% mỗi năm. Dự báo giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới do nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm và chi phí đầu vào tăng lên.
Trong khi đó, các chính sách phát triển nhà ở của Nhà nước như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cũng rất xa vời bởi số lượng làm được quá ít ỏi so với nhu cầu và không phải ai cũng đủ điều kiện để tiếp cận được phân khúc này.
Theo các chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh như hiện nay nếu vẫn muốn mua nhà ở thành phố bên cạnh việc nân cao năng lực để được tăng lương, làm thêm nhiều công việc khác thì cần phải tìm đến những kênh đầu tư có thể giúp gia tăng nhanh tài sản càng sớm càng tốt. Chẳng hạn đầu tư mua đất ở những khu vực phù hợp với tầm tài chính của mình và chờ tăng giá.
Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh gọi chiến lược này là “lấy nông thôn bao vây thành phố”. Nghĩa là nếu thu nhập, tích luỹ còn quá ít so với giá nhà ở thành phố thì nên tìm những bất động sản ở những nơi xa hơn vùng ven hoặc ở quê để đầu tư.
Ông Chánh kể câu chuyện, có một bạn trẻ sinh năm 1993 là bác sĩ mới ra trường được được vài năm và muốn mua căn hộ ở TP.HCM để ổn định. Tuy nhiên, số vốn tích luỹ chỉ có khoảng 500 triệu đồng rất chật vật để mua được căn hộ tầm giá khoảng 2 tỉ đồng ở vùng ven TP.HCM.
Bạn trẻ này quyết định gác lại việc mua nhà ở thành phố và dồn tiền mua một mảnh đất gần nhà ở quê sau khi đã kiểm tra rõ quy hoạch, pháp lý.
Chỉ một thời gian ngắn mảnh đất đã tăng giá và theo tính toán của bạn này thì giá đất có thể tăng 2 – 3 lần trong vài năm nữa khi cơ sở hạ tầng của địa phương bạn được đầu tư nhiều hơn.
“Với kế hoạch như vậy thì mục tiêu mua được nhà ở thành phố sẽ gần hơn và bạn cũng không bị áp lực bởi gánh nặng tài chính như việc cố mua nhà khi số vốn tích luỹ còn quá ít”, chuyên gia này cho biết.
Bất động sản vùng ven: Lựa chọn thế nào để không bị "hớ"?
Tính từ đầu năm 2020 đến nay, giá BĐS đặc biệt là tại những khu vực có nhu cầu nhà ở tăng cao như TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai luôn theo chiều hướng lên. Dù có những thời điểm rất bí thanh khoản bởi giãn cách xã hội, nhà đất vẫn không có xu hướng giảm mà tiếp tục leo thang.
Nguồn cung mới khan hiếm, chi phí xây dựng leo thang là những yếu tố khiến giá nhà TP.HCM khó giảm trong thời gian tới
Tại TP.HCM, theo dữ liệu big data của Batdongsan.com.vn, tính riêng trong quý 2/2021 giá BĐS ghi nhận tăng từ 1,4-4% tùy từng loại hình so với quý 1 trước đó. Chung cư có mức tăng vào khoảng 2% trong khi nhà liền thổ nhiều khu vực tăng đến gần 4% so với thời điểm đầu năm.
Ngay trong thời điểm tháng 7/2021 khi TP.HCM tiến hành siết chặt việc giãn cách xã hội, giao dịch nhà đất đình trệ nhưng giá bán căn hộ vẫn tiếp tục tăng hơn 2% so với tháng trước đó và gần 10% so với cùng kỳ 2020.
Tìm hiểu thực tế từ thị trường cũng chỉ ra, giá sơ cấp nhiều dự án triển khai tại TP.HCM luôn trong xu hướng giá bán căn sau cao hơn căn trước khiến người có nhu cầu rất khó chọn được căn hộ ưng ý vì quá hiếm dự án mới ra hàng và giá quá cao. Nếu có căn hộ dự án cũ bán ra thì giá cũng cao ngất ngưởng với mức tăng so với đợt mở bán đầu tiên từ 30-50%, có những dự án tăng giá gấp đôi.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giá bình quân các loại căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng khoảng 3-4%. Lý giải về việc dù thị trường BĐS chịu ảnh hưởng từ dịch Covid-19 nhưng giá nhà vẫn tăng, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, TP.HCM có tỷ lệ tăng cao hơn Hà Nội do nguồn cung khan hiếm. Nguồn cung hạn chế hơn giai đoạn trước do có nhiều dự án phải rà soát lại theo quy định của pháp luật, điều kiện pháp lý khiến tiến độ chậm.
Năm 2021 đang trôi dần về cuối năm - thời điểm kinh doanh sôi động nhất trong năm, nhưng diễn biến phức tạp của dịch bệnh khiến viễn cảnh ra hàng, giao dịch, chốt lời trên thị trường BĐS trở nên mông lung, bất định.
Các lệnh giãn cách xã hội kéo dài tại nhiều địa phương trên cả nước đã khiến các doanh nghiệp phát triển nhà ở gần như không thể triển khai các hoạt động xây dựng, bán hàng. Tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp lớn đã tạm dừng các hoạt động mở bán và chưa có kế hoạch triển khai dự án cuối năm.
Không chỉ chịu tác động từ dịch Covid-19, nhiều doanh nghiệp còn đối mặt với tình trạng giá cả các mặt hàng vật liệu xây dựng tăng cao. Bên cạnh sắt thép, nhiều vật liệu khác như cát, sỏi, xi-măng, gạch, đá... cũng đang trên đà tăng giá, khiến giá thành xây dựng bị đẩy lên quá cao.
Sẽ rất khó xảy ra kịch bản thị trường BĐS giảm giá hàng loạt khi mà chi phí đất, chi phí xây dựng liên tục gia tăng
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM, đối với một công trình xây dựng, chi phí nguyên vật liệu thường chiếm 40-70% tổng dự toán công trình. Nếu chỉ tính riêng sự tăng giá của 5 loại vật liệu chủ yếu là xi măng, thép xây dựng, đá, cát và gạch thì đã đẩy chi phí xây dựng tăng 1,25-1,4 lần.
Sẽ rất khó xảy ra kịch bản thị trường BĐS giảm giá hàng loạt khi mà chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp liên tục gia tăng
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam nhìn nhận, khi những biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng và gỡ bỏ, các sản phẩm BĐS sẽ được đẩy mạnh chào bán trở lại, nhưng chủ yếu là các sản phẩm có sẵn từ trước, bị gián đoạn do giãn cách xã hội, chứ không nhiều sản phẩm mới, do đó thị trường sẽ khó có thể sôi động như trước khi có dịch bệnh.
Về tổng thể, thời điểm cuối năm 2021 khả năng sẽ tiếp tục đi ngang hoặc suy giảm nhẹ so với năm 2020 cả về nguồn cung và sức tiêu thụ. Các dự án ra hàng vào cuối năm nay và nửa đầu năm 2022 có thể sẽ chịu áp lực tăng giá do giá vật liệu xây dựng tăng cao, yếu tố lạm phát cũng như nguồn cung mới không được dồi dào.
Tuy nhiên ông Hoàng cũng cho rằng, việc giảm giá BĐS là rất khó xảy ra. Thời gian qua, nguồn cung thị trường tuy không quá nhiều nhưng khá ổn định, sức cầu cũng vẫn lớn.
Tính riêng trong tháng 8/2021 mới đây, TP.HCM ghi nhận 2 dự án mở bán [1 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo] với khoảng 1.452 căn hộ được mở bán, tuy vẫn thấp hơn 30% so với cùng kỳ nhưng đây là tín hiệu tích cực trong thời điểm giãn cách. Đáng chú ý, lượng tiêu thụ căn hộ trong tháng vừa qua đạt khoảng 88% nguồn cung mở bán mới với khoảng 1.282 căn giao dịch thành công, tăng gấp 4,9 lần so với tháng trước và bằng 88% lượng tiêu thụ cùng kỳ năm 2020.
"Động thái này cho thấy, thị trường vẫn đang hấp thụ vô cùng tốt và nhu cầu về nhà ở vẫn rất cao tại TP.HCM. Bởi thế cho nên ngay khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, thị trường BĐS sẽ trở lại bình thường, thậm chí có thể bật mạnh”, ông Hoàng chia sẻ.
Đánh giá của bạn: