Dưới đây là mẫu Khóa luận Phương pháp thẩm định giá bất động sản dùng trong các bài báo cáo thực tập tốt nghiệp và khóa luận tốt nghiệp phù hợp cho các bạn sinh viên đang làm đề tài về bất động sản. Hy vọng mẫu cơ sở lý thuyết dưới đây giúp cho các bạn sinh viên có thêm được tài liệu bổ ích khi làm bài.
Trong quá trình viết báo cáo thực tập tốt nghiệp nếu các bạn không có thời gian hoàn thành, không có công ty thực tập các bạn có thể liên hệ với Dịch vụ viết thuê khóa luận trọn gói để được hỗ trợ Số điện thoại/zalo/0934573149
……………………………………………………..
Phương pháp thẩm định giá bất động sản
Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để dịnh giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản:
+ Thuộc tính của BĐS: Chịu tác động bởi các yếu tố nào.
+ Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường.
+ Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá.
Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dung mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Sau đây là một số phương pháp hay dùng nhất:
Phương thẩm định giá so sánh trực tiếp
Khái niệm
Là định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự được bán trên thị trường.
– Phương pháp này được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.
– Giá trị tài sản mục tiêu có thể được coi là hoàn toàn ngang bằng với tài sản tương đương khi đã được thực hiện việc điều chỉnh. Do đó mà chỉ cần tìm trên thị trường các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường.
Nội dung của phương pháp
Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá trị BĐS thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập thông tin về những giao dịch trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với BĐS đang định giá hoặc tương đối giống. Sau đó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìm gia giá trị thích hợp cho BĐS đang định giá.
Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp
– Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không phải tính toán nhiều.
– Thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS.
– Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
– Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
- Những hạn chế của phương pháp
– Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng chứng đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.
– Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế.
– Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
– Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp.
– Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
– Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
– Người đánh giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh.Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá.
– Mặc dù cần phải thận trọng trong việc sử dụng phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vằng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp.
– Tất cả các hạn chế trên cho thấy để thực hiện tốt phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Điệu kiện vận dụng
– Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính chất đồng nhất.
– So sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.
– Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường.
– Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.
– Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
– Thị trường cần ổn định.
Lĩnh vực sử dụng phương pháp
Phương pháp này thường được sử dụng trong các trường hợp sau:
Các tài sản có tính đồng nhất, ví dụ như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu.
Các mảnh đất trống.
Ngoài ra, phương pháp định giá so sánh trực tiếp được sử dụng như đầu vào cho các phương pháp định giá khác như phương pháp định giá chi phí, phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các thẩm định giá có sự tham gia của máy vi tính như hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tính được sử dụng để thẩm định giá các tài sản cho mục đích đánh thuế.
Phương pháp định giá chi phí [phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán]
Khái niệm
Phương pháp định giá chí phí được hình thành bởi nguyên tắc thay thế và giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay đổi.
– Phương pháp định giá chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế.
– Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS cần định giá tương đương với chi phí làm ra một BĐS như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
Nội dung của phương pháp
Đây là phương pháp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp cả hai phương pháp định giá so sánh và phương pháp định giá chi phí. Khi thực hiện phương pháp này thì ta phải ước tính riêng giá trị tài sản trên đất và giá trị của đất. Sau đó ta cộng giá trị chúng lại thì ra giá trị BĐS cần định giá.
Để ước tính giá trị công trình trên đất ta phải thực hiện ước tính chi phí xây dựng hiện hành đối với những công trình trên đất, rồi thực hiện ước tính mức độ giảm giá của công trình. Và cuối cùng là trừ số tiền giảm giá ra khỏi chi phí xây dựng ta được giá trị công trình trên đất.
Để ước tính giá trị của mảnh đất ta coi nó là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Đánh giá phương pháp định giá chí phí
- Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.
- Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khó thay đổi chủ sở hữu và thiếu dự báo lợi ích tương lai.
- Những hạn chế của phương pháp
– Phương pháp này dựa vào hệ thống, số liệu thị trường vì vậy nó cũng gặp phải những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
– Chí phí thực chất không thể bằng giá trị, cho nên đây là một giá thiết lỏng lẻo. Nó không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS.
– Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hoặc đối nghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý giá của nhà đầu tư
– Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn tổng của bộ phận nên chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ.
– Kinh tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên ý kiến chủ quan của người định giá, chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích luỹ.
– Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.
– Phương pháp này không có giá trị khi đưa ra giá trị dự báo phù hợp nên ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
Điệu kiện áp dụng phương pháp
– Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
– Thị trường cần ổn định.
– Người định giá cần có kiến thức về lĩnh vực xây dựng, kĩ thuật.
– Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường.
– Phương pháp định giá chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS
Lĩnh vực áp dụng phương pháp
-Là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại bất động sản có mục đích riêng biệt như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học.
– Định giá để xác định mức bồi thường, đền bù.
– Định giá để bảo hiểm. Ở nước ta chưa có, nhưng các nước khác BĐS được bảo hiểm trong các trường hợp không may xảy ra do nhiều nguyên nhân. Ví dụ, BĐS đó kí hợp đồng vời một công ty bảo hiểm và trong điều kiện hợp đồng còn hiệu lực, không may BĐS này bị hỏa hoạn. Trong trường hợp này các thẩm định viên phải định giá để đền bù thiệt hại cho chủ sở hữu bằng cách định giá giá trị chi phí tái tạo BĐS này.
– Là phương pháp thông dụng của người tham giá đầu thâu hay kiểm tra đấu thầu.
– Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
Phương pháp định giá chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm của thẩm định viên. Do vậy nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có sự biểu hiện thái quá.
Phương pháp vốn hoá [phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập]
Khái niệm
Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
– Được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.
– Nếu đầu tư vào BĐS có thể dự báo được các khoản thu nhập do BĐS mang lại. Trong những trường hợp khác, mặc dù BĐS không được đầu tư nhưng người ta cũng có thể dự báo một cách chính xác những thu thập bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được đầu tư.
Nội dung phương pháp
Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là sự tiến hành chuyển hóa các thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá của BĐS.
Công thức tổng quát:
Trong đó:
Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS.
Ft: Thu nhập thuần tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.
I: Tỷ suất hiệm tại hóa [tỷ suất chiết khấu].
n: Thời gian nhận được thu nhập [tính theo năm].
Đánh giá phương pháp đầu tư
- Ưu điểm
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. Tóm lại, phương pháp đầu tư dễ áp dụng, dễ hiểu. Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền [DCF].
- Phương pháp này đạt hiệu quả cao, chính xác khi có các chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
- Hạn chế của phương pháp
– Khi phân tích các thương vụ, cầm phải tiến hành điểu chỉnh nhiều mặt: Vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiển thuê trong tương lai,…
– Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
– Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng phương pháp
– Những BĐS phù hợp với phương pháp này: Căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trung tâm mua bán, khách sạn, nhà trọ.
– Sử dụng kết hợp với các phương pháp khác, không sử dụng độc lập.
– Chủ yếu dụng để định giá BĐS tạo thu nhập.
– Kỳ vọng BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn các chi phí để có được nó.
– Các mức tiền cho thuê BĐS [các thu nhập từ BĐS] được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn hiệu lực.
– Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn để có được BĐS
Lĩnh vực sử dụng phương pháp
– Phù hợp dùng để định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý khoản thu nhập này.
– Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu [DCF].
– Thường sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
XEM THÊM ==> Báo cáo thực tập định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Phương pháp thặng dư [phương pháp giá trị còn lại, phương pháp lý thuyết]
Khái niệm
– Đây là phương pháp dùng để định giá BĐS pháp triển.
– Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo.
– Giá trị thực của một BĐS, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đâu tư vào BĐS hay dự án đó.
Nội dung phương pháp thặng dư
| Giá trị BĐS mục tiêu | = | Giá trị còn lại | + | Các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu |
Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển.
| Tổng chi phí phát triển | = | Chi phí xây dựng | + | Chi phí tài chính | + | Chi phí khác có liên quan | + | Lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng |
Tổng giá trị phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp đầu tư.
Đánh giá phương pháp thặng dư
– Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
– Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy phương pháp thặng dư có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS
- Hạn chế của phương pháp thặng dư
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
- Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng phương pháp
-
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp, các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.
Lĩnh vực sử dụng phương pháp thặng dư
-
- Phương pháp này sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các công ty kinh doanh BĐS, những người mua nhà riêng.
Phương pháp thẩm định giá bất động sản lợi nhuận [phương pháp hạch toán]
Khái niệm
Phương pháp này được sử dụng để thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác, mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.
Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xác định dòng thu nhập của tài sản, đó là đặc điểm thường thể hiện cho các tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm khách sạn và một số loại tài sản khác.
Nội dung phương pháp lợi nhuận
Phương pháp này dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính của việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản. Thu nhập thực này sau đó được chuyển thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp thặng dư.
Đánh giá phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận định giá các BĐS mà giá trị của chúng phụ thuộc nhiều bởi khả năng sinh lợi tốt hơn so với các phương định giá khác.
- Hạn chế của phương pháp
- Chỉ sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo ra lợi nhuận.
- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản.
- Muống làm việc tốt theo phương pháp này thẩm định viên phải có kiến thức vững vàng về loại hình kinh doanh BĐS đó.
- Điều kiện áp dụng phương pháp lợi nhuận
- Sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo thu nhập như: khách sạn, nhà nghỉ, rạp chiếu bóng.
- Các số liệu phải chính xác
- Việc định lãi xuất vốn hóa phải được thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường.
Kết luận
Bất kì một hiện tượng sự vật nào cũng có hai mặt đối lập nhau, chúng có thể là khả quan khi ở trong trường hợp này, nhưng lại là bất lợi trong trường hợp khác. Và các phương pháp nêu trên cũng vậy có những phương pháp tỏ ra hơn phương pháp trong điều kiện nàu nhưng ở điều kiện khác thì ngược lại. Nhưng có thể nói phương pháp so sánh trực tiếp là có cơ sở chắc chắn để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. Sở dĩ như vậy là bởi vì dữ liệu mà chúng ta sử dụng đã diễn ra trên thị trường, được thị trường thừa nhận, nó cũng chính là bằng chứng thực tế nếu có xảy ra tranh chấp.
Những phương pháp còn lại thì chỉ mang tính ước đoán trong tương lai. Và cũng qua nghiên cứu ở chương 1 ta cũng thấy rõ được vai trò to lớn của việc định giá tài sản bảo đảm nói chung và BĐS thế chấp nói riêng trong lĩnh vực hoạt động tín dụng ngân hàng. Đó là bảo đảm khoản tiền vay một cách chắc chắn mà vẫn đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, để từ đó nâng cao được năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường.
…………………………………………………….
Trên đây là mẫu Khóa luận Phương pháp thẩm định giá bất động sản được tham khảo từ báo báo cáo tốt nghiệp điểm cao các bạn có thể dùng tham khảo khi viết bài tốt nghiệp của mình nếu gặp bất kỳ khó khăn gì trong quá trình thực tập và làm bài, các bạn có thể liên hệ với mình để được hỗ trợ viết bài điểm cao trọn gói công ty Số điện thoại/zalo 0934573149.
LƯU Ý: BẠN NÀO MUỐN TẢI NỘI DUNG FULL BÀI VUI LÒNG LIÊN HỆ QUA ZALO NHÉ, HOÀN TOÀN MIỄN PHÍ.
Mình tên là Nguyễn Thị Hiền, năm nay 32 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ trường Đại học Tài Chính, mình hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website: luanvantot.com. Luận Văn Tốt được thành lập từ năm 2010, nhóm gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ loại khá giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng mình nhận hỗ trợ sinh viên, học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn, khóa luận //luanvantot.com/ – Hoặc ZALO: 09345.73149