TTO - * Anh tôi có căn nhà xây dựng năm 1998 [diện tích đất 57,1m2, diện tích nhà 112,7m2]. Sau đó anh đứng tên giùm tôi một căn nhà xây dựng năm 1999 [diện tích đất 32m2, diện tích nhà 64m2], hợp thức hóa sổ hồng mang tên anh tôi năm 2008.
Anh đã làm hợp đồng cho tặng và sang tên cho tôi vào năm 2008. Tuy nhiên, tháng 2-2012 anh tôi làm hợp thức hóa nhà của mình thì chi cục thuế quận lại thu những loại thuế sau :
1. Thuế trước bạ [anh tôi không có ý kiến gì].
2. Tiền sử dụng đất ở: theo quy định nếu nhà xây dựng từ khoảng 15-10-1993 đến 1-7-2004 thì được miễn 50% tiền sử dụng đất. Nhưng Chi cục Thuế quận BT lại thu 200%, tức gấp bốn. Chi cục thuế giải thích rằng đây là căn nhà thứ hai mà anh tôi hợp thức hóa.
Vậy xin hỏi chi cục thuế tính có đúng không và áp dụng theo quy định nào?
3. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: anh tôi làm hợp đồng cho tặng cho tôi chứ không bán, vậy sao lại có thu nhập chịu thuế?
Hiện tại anh tôi rất khó khăn nên không thể đóng số thuế lớn như vậy trong khi cần sổ hồng để vay vốn làm ăn. Xin hỏi chi cục thuế tính toán vậy là đúng hay sai?
Nguyễn Hiền Vũ [vu@dacologistics...]
- Trả lời:
Theo quy định tại khoản 3 phần Đ thông tư 84/2008/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung bởi thông tư 02/2010/TT-BTC, trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-1-2009 nay nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì truy thu một lần thuế TNCN của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế.
Sau đó, Tổng cục Thuế đã có công văn số 348/TCT-TNCN ngày 26-1-2011 hướng dẫn quy định nói trên.
Cụ thể như sau:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng không có các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003 giao cho bên nhận chuyển nhượng. Nay người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được cấp giấy chứng nhận thì không thuộc diện bị truy thu thuế TNCN.
- Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước 1-1-2009 mà có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003, trên giấy tờ đó mang tên người khác, nay người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận và người nhận chuyển nhượng không phải nộp tiền sử dụng đất, thì thuộc diện truy thu một lần thuế TNCN.
Căn cứ hướng dẫn trên thì trường hợp của anh trai bạn chỉ phải thực hiện một trong hai loại nghĩa vụ tài chính là nộp tiền sử dụng đất hoặc bị truy thu thuế thu nhập cá nhân, chứ không phải đồng thời thực hiện cả hai nghĩa vụ như yêu cầu của chi cục thuế quận.
Cụ thể như sau:
1. Trường hợp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng không có các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003:
Trong trường hợp này, để hợp thức hóa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, anh trai bạn chỉ phải nộp tiền sử dụng đất.
Theo khoản 2 điều 15 nghị định 84/2007/NĐ-CP và điểm c khoản 2 điều 4 nghị định 198/2004/NĐ-CP [đã được sửa đổi bổ sung bởi nghị định 120/2010/NĐ-CP], anh bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất ở theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định, do diện tích đất ở đang hợp thức hóa là nằm trong hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND TP.HCM và đất được sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004.
Ngoài ra, pháp luật cũng không có quy định cách tính tiền sử dụng đất phải nộp có liên quan đến số lượng nhà đất mà người xin cấp giấy chứng nhận đang sở hữu.
Do đó, việc cơ quan thuế yêu cầu anh bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 200% như bạn đã nêu trong thư là không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Trong trường hợp này, anh bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến chi cục thuế quận để được giải quyết.
2. Trường hợp tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003 trên giấy tờ đó mang tên người khác thì khi xin cấp sổ hồng, anh bạn sẽ bị truy thu một lần thuế thu nhập cá nhân [nộp thay cho chủ cũ], trừ trường hợp anh bạn có được căn nhà này thông qua việc được tặng cho hoặc thừa kế mà theo quy định của pháp luật là được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nhà đất, thủ tục giấy tờ liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng... hoặc bài vở cộng tác, bạn đọc gửi về mục "Tư vấn nhà đất" hoặc "Địa ốc" tại địa chỉ: diaoc@tuoitre.com.vn.
Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu [font chữ Unicode]. Chân thành cảm ơn.
- Vị trí thửa đất: Đất ở nông thôn vị trí 1 [giá UBND tỉnh: 2.000.000 đồng/1m2] = 60m2; đất trồng cây lâu năm vị trí 1 [giá UBND tỉnh: 200.000 đồng/1m2] = 20m2
- Diện tích đất trong hạn mức: 80m2
- Nguồn gốc sử dụng đất: Trước năm 1990 là đất trống, chưa ai sử dụng, đến năm 1990 ông Vinh vào khai khẩn sử dụng vào mục đích đất trồng cây lâu năm. Năm 1999, ông Vinh chuyển nhượng đất cho bà Thanh [không giấy tờ]. Cùng năm 1999, bà Thanh cất nhà trên diện tích 60m2 và sử dụng liên tục đến nay. Đã được UBND phường niêm yết danh sách công khai năm 2019.
Bà Thanh hỏi, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân gia đình bà phải nộp căn cứ theo bảng giá tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hay thời điểm bà nhận chuyển nhượng năm 1999?
Chi cục Thuế khu vực Biên Hòa Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai trả lời vấn đề này như sau:
Số liệu thể hiện trong nội dung câu hỏi chỉ là giả định và bà Thanh chỉ muốn biết cách tính thuế theo các số liệu giả định trên, do vậy Chi cục Thuế xin trả lời câu hỏi về cách xác định nghĩa vụ tài chính theo các nội dung tình huống giả định trong câu hỏi.
Thời điểm tính tiền sử dụng đất
Căn cứ Điều 108 Luật Đất đai số 45/2013/QH13:
"Điều 108. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Căn cứ tính tiền sử dụng đất:
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
- Mục đích sử dụng đất;
- Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá.
… 3. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất".
Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất [cấp Giấy chứng nhận] cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức [nếu có] thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".
Tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ Khoản 11 và Khoản 12 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế:
"Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 3 Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế như sau:
11. Sửa đổi, bổ sung Điều 18 như sau:
1. Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
2. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản".
12. Sửa đổi, bổ sung Điều 22 như sau:
Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng".
Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Chương II Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ:
"Điều 6. Giá tính lệ phí trước bạ
1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao nhiêu?
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: + Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 80.000 đồng. + Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: 400.000 đồng; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: 500.000 đồng.
Khi mua đất ruộng khoảng 500 triệu thì đóng thuế bao nhiêu tiền?
Ví dụ, nếu bạn mua một mảnh đất với giá trị tài sản trong hợp đồng là 500 triệu đồng, thì số tiền thuế TNCN cần nộp sẽ là: 500.000.000 x 2% = 10.000.000 VNĐ.
Phí sang tên đất là bao nhiêu?
2. Những loại thuế phí phải nộp khi sang tên sổ đỏ năm 2023.
Sang nhượng đất cho con hết bao nhiêu tiền?
Thông thường khi bố mẹ muốn sang tên sổ đỏ cho con cái cần thực hiện đóng đầy đủ các loại thuế, phí theo quy định của pháp luật để sang tên sổ đỏ. Cụ thể các chi phí cần nộp là: Lệ phí trước bạ: 0.5% của giá trị chuyển nhượng. Trừ trường hợp tặng cho, thừa kế nhà đất sẽ được miễn lệ phí trước bạ.