Hợp thức hóa nhà là một trong những dịch vụ cần thiết và được sử dụng thường xuyên trong cuộc sống hằng ngày. Đối với người Việt Nam, việc có một căn nhà, sử dụng hợp pháp và đầy đủ các quyền năng sở hữu đối với căn nhà đó không chỉ là ước mơ mà còn là động lực cố gắng mỗi ngày. Khi làm các thủ tục hợp thức hóa nhà, người có yêu cầu thường gặp rất nhiều các rắc rối phát sinh do không hiểu rõ và hiểu đủ về hợp thức hóa nhà là gì? Câu hỏi “hợp thức hóa nhà là gì?” vẫn chưa có bất cứ khái niệm nào mô tả chi tiết
Không có khái niệm cụ thể về hợp thức hóa nhà là gì?
Hợp thức hóa nhà là một khái niệm rất thường gặp trong cuộc sống. Nhưng theo quy định hiện hành và cả trước đây của Nhà nước ban hành, không có bất cứ khái niệm nào mô tả chi tiết về hợp thức hóa nhà. Vậy chính xác có thể hiểu hợp thức hóa nhà là gì?
Ở đây, chúng ta cần tổng hợp các quy định của pháp luật để rút ra khái niệm chính xác nhất. Theo các văn bản ban hành điều chỉnh về vấn đề hợp thức hóa nhà, thì các quy định về mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, thực hiện thủ tục hoàn công, thực hiện thủ tục hợp thức hóa, đăng bộ, cập nhật biến động về nhà ở trên đất… tất cả các hành vi pháp lý này có thể được xem là hợp thức hóa nhà. Như vậy, khái niệm về hợp thức hóa nhà có thể được hiểu là việc ghi nhận trên các văn bản pháp lý về sự tồn tại hợp pháp của nhà ở sau khi xây dựng, giao dịch, sửa chữa so với tình trạng pháp lý trước đó của căn nhà.
Các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp thức hóa nhà
Việc hợp thức hóa nhà đã được quy định trong khá nhiều văn bản pháp lý từ trước đến nay của Nhà nước ta. Có thể kể đến một số quy định nổi bật như: Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 do Hội đồng Nhà nước ban hành, Nghị định 61/CP năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở; Nghị định 21/CP năm 1996 sửa đổi Điều 5 và Điều 7 Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh Nhà ở; Nghị định 34/2013/NĐ/CP về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Luật xây dựng 2014, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Các văn bản nêu trên đều ghi nhận những giấy tờ, thủ tục, điều kiện và các trường hợp cần thiết trong việc hợp thức hóa nhà ở và giải thích cho chúng ta được rõ về hợp thức hóa nhà ở là gì? Nhìn chung hiện nay các quy định về hợp thức hóa nhà ở khá rõ ràng và chi tiết.
Tuy nhiên, thực tế thì các quan hệ pháp luật, tình trạng thực tế của nhà ở cần hợp thức hóa thì lại có khá nhiều xáo trộn gây ra không ít những khó khăn khi làm thủ tục hợp thức hóa nhà ở. Để khắc phục được vấn đề này, trước hết người làm thủ tục cần hiểu rõ hợp thức hóa nhà ở là gì? Hợp thức hóa nhà ở cần những nội dung và thủ tục gì? Từ đó đưa ra được lựa chọn đúng đắn nhất cho yêu cầu của bản thân.
Nếu hộ gia đình, cá nhân nắm rõ quy định hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép, nhà ở không phép thì có thể tự mình thực hiện thủ tục này để không bị tháo dỡ. Theo quy định mới thì người dân không có nhiều thời gian để hợp thức hóa nhà ở không phép, trái phép như trước đây.
* Nhà ở được hợp thức hóa trong bài viết là nhà ở riêng lẻ, gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
1. Hợp thức hóa nhà ở không phép, trái phép là gì?
- Hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép là thủ tục do tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở mà không có giấy phép xây dựng thực hiện để đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sau khi bị xử phạt vi phạm hành chính.
- Hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép là thủ tục do tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở trái với nội dung giấy phép xây dựng được cấp thực hiện để đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh sau khi bị xử phạt vi phạm hành chính.
2. Điều kiện hợp thức hóa nhà ở không phép, trái phép
Nhà ở xây dựng không phép, xây dựng trái với nội dung giấy phép xây dựng đã cấp chỉ được hợp thức hóa nếu có đủ điều kiện theo quy định. Trường hợp không đủ điều kiện thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính còn buộc phải tháo dỡ [người vi phạm phải tự tháo dỡ, nếu không thực hiện sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế tháo dỡ].
Căn cứ khoản 16 Điều 16 và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nhà ở riêng lẻ xây dựng không phép hoặc xây dựng trái phép sẽ được phép hợp thức hóa nếu có đủ điều kiện theo quy định, cụ thể:
* Điều kiện hợp thức hóa nhà ở không phép
- Đang thi công xây dựng.
- Đáp ứng đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng.
* Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép
- Đang thi công xây dựng.
- Thuộc một trong các trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở.
Xem chi tiết: Điều kiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép
3. Thời hạn hợp thức hóa nhà ở không phép, trái phép
Thời hạn hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép được quy định rõ tại khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cụ thể:
“… 1. Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình. Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.”.
Như vậy, từ ngày 28/01/2022 tổ chức, cá nhân chỉ có 30 ngày để hợp thức hóa nhà ở không phép, trái phép [trước đây là 60 ngày].
4. Hồ sơ, thủ tục hợp thức hóa nhà ở không phép
4.1. Hồ sơ hợp thức hóa nhà ở không phép
* Số lượng hồ sơ: 02 bộ
* Thành phần hồ sơ gồm:
- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.
- Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.
- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:
+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;
+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;
+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;
+ Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.
- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.
4.2. Thủ tục hợp thức hóa nhà ở không phép
* Thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
* Thủ tục sau khi có giấy phép xây dựng
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng được cấp cho người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính [thời hạn nhanh nhất để có giấy phép xây dựng là 15 ngày nên người vi phạm chỉ có khoảng hơn 10 ngày để xuất trình giấy phép].
- Tổ chức, cá nhân vi phạm chỉ được xây dựng tiếp nếu biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng.
Xem chi tiết tại: Hồ sơ, thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép
5. Hồ sơ, thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép
5.1. Hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép
Hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02.
- Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.
- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định.
- Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.
5.2. Thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép
Thực hiện như thủ tục hợp thức hóa nhà ở không phép.
6. Lệ phí hợp thức hóa nhà ở không phép, trái phép
Lệ phí hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép thực chất là lệ phí cấp giấy phép xây dựng, lệ phí cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh.