Cuối tháng 2 vừa qua, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014 sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Thông tư 16/2010 về cách tính diện tích căn hộ. Theo đó, diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy mà không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn nhà.Sau khi Thông tư 03 được ban hành, dư luận đã đề cập đến một điểm gây tranh cãi trong Thông tư 16. Đó là quy định có thể chọn một trong hai cách tính diện tích căn hộ: theo tim tường hoặc thông thủy. Nhiều khách hàng cho rằng, các chủ đầu tư đã lợi dụng kẽ hở này để “ăn chặn” hàng chục đến hàng trăm triệu đồng/căn hộ.Các chủ đầu tư bất động sản nói sao trước những ý kiến này?
“Doanh nghiệp phải làm theo quy định”
“Dù tính theo cách nào, tổng giá bán căn hộ cũng không đổi”, ông Nguyễn Sỹ Hoàn, Chánh Văn phòng Tập đoàn Nam Cường khẳng định.“Nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán một m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống. Ngược lại, tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán một m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên. Dù tính cách nào, tổng giá bán căn hộ cũng không đổi”, ông phân tích và nhấn mạnh, quan điểm cho rằng cách tính theo tim tường có lợi cho chủ đầu tư là không hẳn chính xác.Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Info [Ocean Group], ông Nguyễn Hoàng Nam thì nhìn nhận, đơn giá bán căn hộ được tính dựa trên nhiều yếu tố như: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, các chi phí khác. “Vì vậy, mỗi cách tính sẽ theo đơn giá khác nhau, nhưng nhân lên thì vẫn cho ra một kết quả”, ông nói.Đây cũng là quan điểm được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam bảo vệ trong cuộc họp báo thường kỳ Chính phủ ngày 28/2 vừa qua. Theo đó, mức giá cấu thành mỗi sản phẩm đã được tính đủ các yếu tố đầu vào, nên dù tính theo cách nào cũng chỉ ra một kết quả.Một điểm đáng chú ý trong Thông tư 03 là nội dung: các hợp đồng mua chung cư trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành [ngày 8/4] sẽ không được hồi tố. Vì vậy, với những hợp đồng đã ký trước ngày 8/4 ghi rõ cách tính tim tường thì cả hai bên sẽ vẫn tuân theo hợp đồng đã ký. Với những hợp đồng ký trước ngày 8/4 nhưng không ghi cách tính, chủ đầu tư sẽ ngồi lại với khách hàng để thương lượng.Chính vì vậy, ông Nguyễn Sỹ Hoàn cho biết, Nam Cường đang soạn thảo mẫu hợp đồng mới cho giai đoạn sau 8/4.“Doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện theo văn bản pháp luật quy định. Nhà quản lý ra thông tư như thế nào thì doanh nghiệp buộc phải làm theo thông tư đấy”, ông nói.Đại diện chủ đầu tư dự án Star City [Lê Văn Lương] đang bán hiện nay cũng cho biết, những hợp đồng mua căn hộ tại dự án này đã ký trước 8/4 thì sẽ giữ nguyên mức giá và cách tính. Còn đối với những hợp đồng sau 8/4, đơn giá sẽ thay đổi, tăng hơn so với mức giá đã ký theo tim tường.Chiêu thức tâm lý
Lý giải về việc phần lớn các chủ đầu tư chọn cách tính theo tim tường, thay vì thông thủy, ông Nguyễn Sỹ Hoàn nói rằng vì cách này đơn giản và thuận cho công tác bàn giao hơn.“Trước đây, khi làm hợp đồng với người dân, chính chủ đầu tư cũng không để ý tới cách tính diện tích căn hộ. Việc chọn các tính tim tường đơn giản là vì đo đạc dễ, bàn giao dễ. Nếu tính theo thông thủy, khi bàn giao nhà khách hàng sẽ phải đo tường, xem trát dày hay trát mỏng, rất mất công….”, ông nói.“Giai đoạn thị trường “sốt” nóng, vì vậy cứ có căn hộ là làm hợp đồng và khách hàng cũng ký luôn. Bây giờ thị trường đi xuống, mọi người mới bắt đầu để ý và suy nghĩ về cách tính này”.Cũng từ góc nhìn của một chủ đầu tư, ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Thế Kỷ nói, việc nhiều chủ đầu tư lựa chọn phương thức tính giá theo tim tường, thay vì thông thủy thực chất là một “chiêu thức tâm lý”.“Nếu tính theo thông thủy đơn giá mỗi m2 sẽ tăng lên, vì vậy khách hàng sẽ có cảm giác mua giá cao hơn, trong khi diện tích sử dụng lại nhỏ hơn. Trong khi đó, nếu tính theo tim tường, khách hàng sẽ có cảm giác được ở diện tích lớn hơn, trong khi giá thành sẽ rẻ hơn. Tôi cho rằng, đây chính là một chiêu thức tạo tâm lý trong kinh doanh. Còn thực chất, chủ đầu tư cũng không được lợi về giá”, ông Hưng phân trần.Phân tích cụ thể, ông dẫn chứng: nếu đơn giá mỗi m2 tính theo tim tường là 30 triệu đồng thì tính theo thông thủy sẽ là khoảng 31 triệu đồng, mức chênh lệch là khoảng 0,5 - 0,7%. “Thực chất nhiều hợp đồng làm với khách hàng, không nhất thiết phải ghi theo đơn giá m2 mà ghi tổng giá trị căn hộ. Vì vậy, việc tính theo cách nào cũng không ảnh hưởng đến tổng giá trị căn hộ”, ông nói.Cũng cho rằng cách tính nào kết quả cũng không đổi, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - bình luận, khách hàng cần nghiên cứu kỹ mọi khía cạnh các vấn đề liên quan đến thứ mình bỏ tiền, để tránh những tranh chấp không đáng có.
Diện tích căn hộ chung cư là một trong những thông số quan trọng bạn cần kiểm tra kỹ trong hợp đồng mua bán bất động sản. Nhưng bạn cần hiểu diện tích căn hộ chung cư được tính như thế nào và cách xử lý trong trường hợp chênh lệch về diện tích căn hộ.
Trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn hộ sẽ có ghi rõ diện tích căn hộ chung cư. Theo đó, diện tích tim tường là ”diện tích xây dựng”, còn diện tích thông thủy là ”diện tích sử dụng căn hộ”. Đây là những thông tin quan trọng mà người mua cần nắm rõ.
Diện tích căn hộ chung cư và cách tính diện tích căn hộ
Việc xác định diện tích nhà chung cư là một việc làm quan trọng nhất là đối với người đi mua nhà để tránh quyền và lợi ích của mình bị ảnh hưởng do nhầm lẫn hay sai sót về diện tích trên giấy tờ và diện tích trên thực tế. Cách xác định diện tích của căn hộ chung cư cũng như cách thức xử lý khi xác định được nhà chung cư bị sai diện tích cụ thể như sau:
1. Cách 1, tính theo diện tích tim tường:
Diện tích tim tường hay còn được gọi là diện tích sàn xây dựng được tính theo phương pháp đo từ tâm của tường bao quanh căn hộ và tường phân chia các phòng trong căn hộ. Diện tích tim tường bao gồm cả diện tích về bề mặt sàn có cột và diện tích hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ chung cư đó.
Diện tích tim tường = Diện tích thông thủy + diện tích tường bao, tường ngăn + diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật.
Ta có thể thấy cách đo theo diện tích tim tường sẽ có nhược điểm đó là trong trường hợp một số căn hộ chung cư mà có nhiều cột chịu lực và có thể có cả hộp kỹ thuật đi qua thì diện tích thực tế bạn sử dụng ít nhưng số tiền bỏ ra để mua căn hộ thì nhiều cho nên sẽ có sự thiệt thòi.
2. Cách 2, tính theo diện tích thông thủy:
Diện tích thông thủy hay còn gọi là diện tích sử dụng căn hộ, tức là phần diện tích trên mặt bằng đã trừ bề dày tường, vách, cột, kể cả lớp trát. Diện tích này bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó. Về mặt ngôn ngữ “thông thủy” được hiểu là cách tính diện tích căn hộ đo theo những nơi nước có thể được lan tỏa.
Diện tích thông thủy = diện tích tích bên trong tường bao, tường ngăn căn hộ + diện tích ban công, lô gia [nếu có]
Diện tích căn hộ được tính toán theo 2 cách: diện tích thông thủy hoặc diện tích tim tường.
*Chú thích:
- Trong ảnh trên, phần đánh dấu màu cam là diện tích thông thủy. Diện tích thông thủy theo quy định tại Việt Nam bao gồm phần màu cam + phần tường ngăn giữa các phòng bên trong căn hộ.
- Phần màu cam + đỏ là diện tích tim tường. Ngoài ra, diện tích tim tường còn bao gồm diện tích ban công, lô gia. Do đó, khi xem căn hộ và hợp đồng, bạn cần hỏi rõ bên bán rằng diện tích tim tường ghi trên hợp đồng có bao gồm phần diện tích ban công, lô gia hay không.
Lý do cần phải xác định rõ diện tích căn hộ
Bên cạnh các thông tin như địa chỉ, hướng nhà, tính pháp lý,… thì diện tích căn hộ là một trong những thông số cơ bản khi xem xét trên hợp đồng mua bán căn hộ.
Ví dụ, trên hợp đồng ghi diện tích sử dụng căn hộ là 72m2, khi đặt bút ký thể hiện việc bạn đồng ý mua căn hộ với diện tích tim tường [tức là diện tích sử dụng căn hộ là 72m2] là 72m2. Tuy nhiên, thực tế nhiều căn hộ được ghi diện tích sử dụng tính theo diện tích thông thủy.
Về lý do phải đo đạc chính xác diện tích căn hộ chung cư, khi xảy ra các vấn đề tranh chấp, kiện tụng giữa người sử dụng và chủ đầu tư thường bắt nguồn từ vấn đề diện tích căn hộ mà nguyên nhân có thể là do không có sự thống nhất về đơn vị đo, cách đo. Tất nhiên không thể loại trừ lý do chủ đầu tư cố tình khai khống diện tích sử dụng thực tế căn hộ lên quá nhiều để đẩy giá lên cao, ăn chênh lệch.
Ngoài ra, sẽ có trường hợp chủ đầu tư cố tình công khai diện tích căn hộ theo diện tích tim tường để làm tăng diện tích căn hộ và giảm đi đơn giá/m2 của căn hộ, tạo tâm lý giá rẻ hơn thực tế cho người mua.
Người mua nhà nếu vướng phải trường hợp này không chỉ thiệt hại về diện tích sử dụng mà còn chịu thêm các khoản chi phí dịch vụ khác nếu chúng được tính dựa trên diện tích căn hộ trong hợp đồng mua bán được ký kết. Thông thường, đối với các căn hộ thương mại sẽ dùng diện tích thông thủy để đo lường.
Khi có chênh lệch diện tích căn hộ, giải quyết như thế nào?
Trên thực tế không thiếu trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ căn hộ cũ cố tình khai khống diện tích căn hộ với người mua và mục đích của họ thường nhằm vào việc khai khống để tăng thêm diện tích để từ đó tăng thêm tiền, tăng thêm giá trị hợp đồng mua bán hoặc được ghi nhận là một trong các hình thức marketing nhằm thu hút người mua bằng cách khai khống tăng diện tích lên và đề xuất ưu đãi giảm đơn giá để người mua hiểu nhầm.
Chính vì thế nên người mua căn hộ chung cư không được chủ quan khi có ý định mua bán căn hộ chung cư nếu có xảy ra tình trạng diện tích trên thực tế khác so với diện tích chủ đầu tư rao bán và diện tích trên giấy tờ thì phải nắm rõ các quy định của pháp luật liên quan để xử lý vấn đề này.
Tại điểm b, khoản 1 Điều 2 của Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Thông tư 03/2014/TT-BXD có quy định:
- Diện tích thông thủy chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế sau khi đo đạc lại ở thời điểm chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư.
- Bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua cho bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ, trường hợp diện tích thông thủy thực tế chêch lệch…% so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ.
- Nếu diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá …% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.
Cách xử lý các trường hợp phát hiện sai số, chênh lệch về diện tích như sau:
– Nếu xác định diện tích căn hộ chung cư theo phương thức tính diện tích thông thủy thì bạn cần phải cân nhắc, trao đổi, thỏa thuận tiếp với bên bán.
– Trường hợp thỏa thuận: Các bên có thể thỏa thuận mức tỷ lệ phần trăm chênh lệch của diện tích thực tế so với diện tích ghi trong hợp đồng mà có thể chấp nhận được, nếu vượt quá tỷ lệ phần trăm đã thỏa thuận thì hai bên phải tiến hành việc điều chỉnh lại giá bán căn hộ theo diện tích đo đạc ở thời điểm bàn giao căn hộ chung cư. Thông thường tỷ lệ chênh lệch tầm khoảng từ 0.5%-2%.
Theo đó nếu trường hợp người mua căn hộ chung cư có phát hiện diện tích căn hộ mình mua khi nhận bàn giao có sự chênh lệch lớn so với thông tin trên hợp đồng mà vượt quá ngưỡng thỏa thuận của các bên thì người mua có quyền yêu cầu được điều chỉnh lại giá bán căn hộ cho phù hợp với diện tích thực tế. Tuy nhiên nếu hợp đồng không có các điều khoản ràng buộc nêu trên thì người mua không thể yêu cầu điều chỉnh lại giá bán mà phải chấp nhận rủi ro.
Nếu hai bên thỏa thuận ổn thỏa thì không sao. Thực tế nhiều trường hợp cư dân bất đắc dĩ phải giăng băng-rôn biểu tình, kiện tụng ra tòa. Việc này gây tốn kém thời gian, chi phí, công sức, ảnh hưởng tâm lý đến rất nhiều bên liên quan. Vì thế, bạn hãy cẩn thận trọng quá trình đánh giá căn hộ, “chọn mặt gửi vàng”.
Propzy tổng hợp
>>>Tham khảo các bài viết liên quan: