Năm 2010, ông bố tôi là Ngô Trung Kiên có nhận chuyển nhượng 73m2 đất trồng cây lâu năm của một người dân ở huyện ngoại thành Hà Nội, đã được cấp sổ đỏ, thời hạn sử dụng đến năm 2057. Mảnh đất này nằm xen kẹt trong khu dân cư và ông Kiên đã xây dựng căn nhà cấp 4 diện tích 35m2 trên diện tích 73 m2 đất đó.
Nay, bố tôi muốn được biết ông có thể chuyển mục đích sử dụng mảnh đất trên sang đất ở lâu dài được không và nếu được thì thủ tục như thế nào?
Với câu hỏi của bạn Phamlaw xin được trả lời như sau [câu trả lời chỉ mang tính tham khảo]:
Ngày 20/12/2011, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành kèm theo Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư [không thuộc đất công] sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 4, Điều 5 Quy định này như sau: Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, trong đơn thể hiện nhu cầu sử dụng đất, có ý kiến của UBND cấp xã [nơi có đất] xác nhận về nhu cầu sử dụng đất của người xin chuyển mục đích sử dụng. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải thuộc đối tượng được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 hoặc đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất không vi phạm hành chính và bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai theo quy định tại Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ và không: – Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai – Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý – Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc – Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng – Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm. Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận và có văn bản cam kết về những nội dung chính sau: – Chấp hành các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ theo quy định. – Bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định. – Nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất. – Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực. Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp ông Ngô Trung Kiên, năm 2010 đã nhận chuyển nhượng của một cá nhân tại huyện Từ Liêm, Hà Nội 73 m2 đất trồng cây lâu năm. Thửa đất này nằm xen kẹt trong khu dân cư, đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đến năm 2057. Ngay sau khi nhận chuyển nhượng, ông Kiên đã xây dựng căn nhà cấp 4 diện tích 35 m2 trên diện tích 73 m2 đất đó. Để phù hợp với việc sử dụng đất hiện nay, ông Kiên muốn được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Căn cứ Quy định nêu trên thì trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất của ông Ngô Trung Kiên có một vướng mắc về điều kiện. Đó là vào năm 2010, sau khi nhận chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, ông đã tự ý chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Tuy nhiên, vi phạm đó không bị phát hiện, không bị lập biên bản vi phạm hành chính, không bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai; diện tích tự ý chuyển mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch khu dân cư. Theo luật sư, vi phạm đó sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét miễn truy cứu trách nhiệm pháp lý khi thụ lý hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân là UBND cấp huyện. Để xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông Kiên liên hệ và nộp 1 bộ hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xin chuyển mục đích sử dụng. Hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy cam kết thực hiện điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;Sổ hộ khẩu và Chứng minh nhân dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất vườn là gì?
Pháp luật hiện hành không quy định thế nào là đất vườn. Tuy nhiên, đất vườn được hiểu nôm na là diện tích đất được sử dụng làm vườn, trong đó trồng lây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm và cây lâu năm.
Bên cạnh đó, theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30.11.2001 có quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu được ghi thống nhất trong sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là “vườn”.
Điềukiện chuyển từ đất vườn lên đất thổ cư
Theo điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển đất vườn thành đất thổ cư [đất ở] phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chỉ được chuyển khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất vườn hoặc bất kỳ loại đất nào thuộc nhóm đất nông nghiệp thành đất thổ cư phải chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Hồ sơ, trình tự thủ tục chuyển từ đất vườn lên đất thổ cư
Hồ sơ xin chuyển đất vườn lên đất thổ cư gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận [sổ đỏ, sổ hồng].
Sau đó, hộ gia đình, cá nhân gửi hồ sơ tới Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất vườn sang đất ở
Tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đấthướng dẫn một số quy định của Luật đất đai 2013 về thu tiền sử dụng đất có quy định về: Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a] Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền..."
Như vậy, nếu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
Tiền sử dụng đất = 50% x [tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp].
Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “Chi phí chuyển từ đất vườn lên đất thổ cư”. Hy vọng đã giúp ích được cho quý vị và các bạn trong việc giải quyết vấn đề trên.
Quý vị và các bạn cần tư vấn pháp luật về đất đai, thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... có thể liên hệ luật sư qua thông tin sau:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HOÀ
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.Hồ Chí Minh
Hotline: 0915.27.05.27
Email:
Trân trọng!
Theo quy định tại điểm d, e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
…………
d] Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
……..
e] Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Căn cứ cho chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư
Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
[1] Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
[2] Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, luật không quy định cụ thể về điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:
- UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
- UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
| Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất |
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ [dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất], nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày [không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất] hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Căn cứ pháp lý:
- Điều 10, Điều 57 Luật Đất đai 2013;
- Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
- Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017.
- Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014.
- Quyết định 2555/QĐ-BTNMT năm 2017.
>>> Xem thêm: Mẫu mới nhất Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất? Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm những tài liệu?
Đất nuôi trồng thủy sản có được chuyển mục đích sử dụng đất được không? Nếu chuyển mục đích sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Trường hợp nào được phép chuyển mục đích sử dụng đất? Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm những gì theo quy định của Luật đất đai?
Quý Nguyễn
Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email .