Quy định về chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ

Chỉ giới đường đỏ là gì? Những quy định về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ?

Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng là những thuật ngữ thuộc chuyên ngành xây dựng, pháp luật về xây dựng cũng đã có những quy định cụ thể về hai “đối tượng”. Thực tế nếu không được học tập và nghiên cứu về lĩnh vực xây dựng, thì hai khái niệm này khá xa lạ với nhiều người.

Cơ sở pháp lý:

– Luật xây dựng năm 2014.

Dịch vụ Luật sư tư vấn pháp luật qua điện thoại: 1900.6568

1. Chỉ giới đường đỏ là gì?

Chỉ giới đường đỏ được hiểu là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác. Tuân thủ chỉ giới đường đỏ là yêu cầu của bất kỳ công trình xây dựng nào.

Thông thường, chỉ giới đường đỏ ở vùng nông thôn không rõ ràng, do việc các hộ dân hiến đất, cũng có hộ lấn đất mà chính quyền chưa quản lý sát khiến việc phân chia này không rành mạch. Tại các thành phố, chỉ giới đường đỏ rõ ràng hơn, được phân định rành mạch như ở lòng đường, vỉa hè.

Chỉ giới đường đỏ trong Tiếng Anh là “Red boundary line”.

2. Những quy định về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ:

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.

Quy định chung về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường:

– Trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, các quy định trên phải đảm bảo nguyên tắc sau: Không cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường; đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè; Không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố; Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy;

Xem thêm: Chỉ giới quy hoạch giao thông là gì? Đất nằm trong chỉ giới?

– Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ, phải đảm bảo nguyên tắc sau: Không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ; Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố; Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.

Quy định về chỉ giới xây dựng:

– Khoản 7, Điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở : “Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với hành vi  Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng”

Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ:

Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp sau:

+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0.2m và phải đảm bảo mỹ quan.

+ Từ độ cao 1m [tính từ mặt vỉa hè] trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

– Trong khoảng không từ độ cao 3,5m [so với  mặt vỉa hè] trở lên, các bộ phận cố định của nhà như ô văng, sê nô, ban công, mái đua… nhưng không áp dựng đối với mái đón, mái hè được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:

Xem thêm: Đất nằm trong lộ giới là gì? Cách xem lộ giới trên sổ hồng?

+ Độ vươn ra [đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra], tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn.

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô gia hay buồng.

– Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ

– Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ cộng đồng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ, mái đón, mái hè phố phải:

Mái đón là mái che của cổng, gắn vào tường nhà và đua ra tới cổng vào nhà hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà.

Mái hè phố là mái che gần vào tường nhà và che phủ một đoạn vỉa hè: Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan; Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy; độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên, đảm bảo mỹ quan đô thị; Không vượt quá chỉ giới đường đỏ; Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh…

Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau:

+ Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô văng, mái đua, mái đón, móng nhà

+ Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia.

Việc cung cấp chỉ giới đường đỏ được thực hiện tùy theo quy định với từng địa phương, ví dụ theo quyết định 72/2014/QD-UBND quyết định ban hành quy định về lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị trên địa bàn Hà Nội:

a. Tại khu vực đã có Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, tuyến đường phố hiện có đã xây dựng theo hồ sơ Chỉ giới đường đỏ được cấp thẩm quyền phê duyệt; công trình tiếp giáp với tuyến phố có chỉ giới đường đỏ ổn định [nằm trong danh mục các tuyến phố đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 238/QĐ-UB ngày 18/01/1997]: Sở Quy hoạch – Kiến trúc và Ủy ban nhân dân Quận, huyện, thị xã có trách nhiệm cung cấp thông tin về Chỉ giới đường đỏ theo đồ án quy hoạch chi tiết, hồ sơ Chỉ giới đường đỏ đã được duyệt cho các tổ chức, cá nhân khi có yêu cầu.

b. Tại khu vực chưa có Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500: Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội có trách nhiệm lập, cung cấp Chỉ giới đường đỏ khi có yêu cầu. Việc thẩm định, phê duyệt Chỉ giới đường đỏ được thực hiện như sau:

– Đối với các Dự án đầu tư phải lập Quy hoạch chi tiết theo quy định: việc thẩm định Chỉ giới đường đỏ được tiến hành đồng thời với quá trình thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết theo quy định.

– Đối với các Dự án đầu tư xây dựng công trình tập trung không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 [chỉ lập bản vẽ Quy hoạch tổng mặt bằng]: việc thẩm định Chỉ giới đường đỏ được tiến hành đồng thời với quá trình thẩm định bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng theo quy định.

– Đối với các công trình xây dựng riêng lẻ: Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội xác định và cung cấp Chỉ giới đường đỏ làm cơ sở cho việc triển khai dự án đầu tư, cấp phép xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

– Đối với các tuyến đường cấp nội bộ [từ đường phân khu vực trở xuống]; các công trình hạ tầng kỹ thuật theo tuyến có quy mô thuộc thẩm quyền quản lý của Ủy ban nhân dân Quận, huyện, thị xã: Phòng quản lý quy hoạch kiến trúc thuộc Ủy ban nhân dân các Quận, huyện, thị xã thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

– Đối với các tuyến đường cấp khu vực trở lên, tuyến công trình hạ tầng kỹ thuật khung thuộc thẩm quyền quản lý của Ủy ban nhân dân Thành phố: Sở Quy hoạch – Kiến trúc thẩm định, trình Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt.

c. Các bản vẽ Chỉ giới đường đỏ sau khi được xác định, phê duyệt phải được lưu trữ tại Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Ủy ban nhân dân Quận, huyện, thị xã liên quan và Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội để thống nhất công tác quản lý nhà nước. Các cơ quan đơn vị được Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội giao thực hiện việc xác định, thẩm định, cung cấp Chỉ giới đường đỏ chịu trách nhiệm trước Ủy ban nhân dân Thành phố về nội dung giải quyết theo thẩm quyền. Sở Quy hoạch – Kiến trúc có trách nhiệm hướng dẫn Ủy ban nhân dân Quận, huyện, thị xã về mặt chuyên môn khi có yêu cầu để đảm bảo việc thẩm định, phê duyệt chỉ giới đường đỏ theo đúng quy định.

Thời hạn giải quyết vấn đề làm thủ tục xin chỉ giới đỏ sẽ diễn ra trong vòng 15 ngày.

Giá dịch vụ xác định chỉ giới đường đỏ trong thời gian 10 ngày là 15 triệu đồng và trong thời gian 15 ngày là 12 triệu đồng  bao gồm bản đồ đo đạc hiện trạng và kết quả nhận được bản vẽ chỉ giới đường đỏ có dấu xác nhận của cơ quan có thẩm quyền