Nhà ở nông thôn không cần giấy phép xây dựng
Theo quy định tại điểm k, khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, trường hợp xây nhà ở không phải xin giấy phép xây dựng đó là: Show
“ Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.” Tuy nhiên, tại khoản 30, Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định từ năm 2021 có 03 trường hợp xây dựng nhà ở không phải xin phép xây dựng như sau: Trường hợp 1: Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư xây dựng công trình trong trường hợp này được miễn giấy phép xây dựng, nhưng có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý. Trường hợp 2: Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa. Trường hợp 3: Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa; Các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc một trong các trường hợp kể trên phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật. Như vậy, những trường hợp trên từ năm 2021 khi xây dựng nhà ở sẽ không phải xin giấy phép xây dựng. Nếu khách hàng còn vấn đề gì thắc mắc hay cần sự tư vấn pháp luật hãy liên hệ với Luật Hùng Thắng để được hỗ trợ nhanh nhất, hiệu quả nhất. Theo quy định của Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật xây dựng năm 2020, có hiệu lực 01/01/2021 thì việc miễn giấy phép xây dựng đối với công trình, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn đã có nhiều thay đổi, theo hướng đối với những nơi đã có quy hoạch thì buộc phải xin giấy phép xây dựng. Quy định về miễn giấy phép xây dựng chưa rõ Hiện nay, theo quy định tại điểm K khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định về công trình xây dựng được miễn phép như sau: Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa”. Như vậy, riêng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn mà xây dựng trên đất ở thì được miễn giấy phép xây dựng (trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa). Đối với các công trình xây dựng khác phải thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt mới buộc phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, hiện nay Luật Xây dựng cũng như Luật Quy hoạch hay các văn bản khác về xây dựng chưa có khái niệm “quy hoạch phát triển đô thị” mà chỉ có khái niệm “quy hoạch đô thị” nên chưa có cơ sở pháp lý chắc chắn để buộc xin giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng ở nông thôn đã có quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch đô thị. Nhà ở nông thôn phải xin phép xây dựng? Theo quy định tại điểm i, khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 thì: Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa. Căn cứ vào Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, từ ngày 01/01/2021 ở khu vực nông thôn những loại công trình sau đây buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công: + Đối với vùng đồng bằng: – Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; – Công trình xây dựng cấp I, II, III, cấp đặc biệt, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới trên tầng; (Những điểm mới của Luật xây dựng năm 2020 về miễn phép xây dựng) – Công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.nha + Đối với miền núi: – Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; Công trình xây dựng cấp I, II, III, cấp đặc biệt; – Công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa. Như vậy, so với Luật xây dựng năm 2014 thì việc miễn giấy phép xây dựng đối với công trình, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn đã có sự thay đổi như: – Thay cụm từ “quy hoạch phát triển đô thị” thành “quy hoạch đô thị” cho thống nhất với Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, tháo gỡ được vướng mắc trong điểm k khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 về miễn phép đối với những nơi chưa có “quy hoạch phát triển đô thị”. – Đã phân chia thành khu vực đồng bằng và miền núi, tương ứng với từng khu vực thì có quy định các quy hoạch khác nhau để xin giấy phép xây dựng. – Đã quy định cụ thể nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 7 tầng và không thuộc các quy hoạch thì mới được miễn, còn trên 7 tầng thì phải xin phép (trước đây không giới hạn số tầng). – Đối với công trình xây dựng thì Luật xây dựng sửa đổi năm 2020 đã quy định rõ công trình xây dựng cấp IV mới thuộc trường hợp miễn phép xây dựng, Luật 2014 không phân cấp công trình mà quy định chung. Chờ Nghị định mới thay thế Nghị định 139 Mặc dù Luật xây dựng 2020 đã có hiệu lực thi hành, tuy nhiên hiện nay Chính phủ vẫn chưa sửa đổi Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, nên chưa có cơ sở pháp lý để xử phạt, bởi vì: Theo điểm d khoản 1 Điều 3 Luật xử lý vi phạm hành chính quy định về nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính thì: Chỉ xử phạt vi phạm hành chính khi có hành vi vi phạm hành chính do pháp luật quy định. Luật xây dựng 2020 mới chỉ quy định về xin phép xây dựng còn chưa có Nghị định quy định về hành vi vi phạm và mức xử phạt đối với công trình nhà ở nông thôn xây dựng không phép. Theo Quyết định 126/QĐ-TTg ban hành Kế hoạch triển khai thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xử lý vi phạm hành chính thì đến tháng 9/2021, Bộ Xây dựng phải trình Chính phủ Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản; quản lý, phát triển nhà và công sở Thay thế Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở và Nghị định số 21/2020/NĐ-CP ngày 17/02/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP . Như vậy, phải chờ ít nhất đến tháng 9 thì các hành vi xây dựng phải xin phép ở nông thôn mới có cơ sở pháp lý để lập biên bản vi phạm hành chính và xử phạt. Rubi Mục lục bài viết
1. Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có phải xin cấp giấy phép xây dựng không ?Thưa Luật sư, cho tôi hỏi, tôi ở khu vực nông thôn vậy tôi muốn xây nhà thì có cần phải xin cấp giấy phép xây dựng không? Mong Luật sư tư vấn cho tôi. Cám ơn Luật sư. Luật sư tư vấn thủ tục xin cấp phép xây dựng ở khu vực nông thôn, gọi số: 1900.6162 Luật sư tư vấn: Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014, Luật xây dựng sửa đổi năm 2020 có quy định về các công trình được miễn giấy phép xây dựng như sau:
Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, nên trường hợp của bạn có thể chia ra làm 2 trường hợp như sau: – Một là, Khu vực bạn sinh sống không thuộc khu vực quy hoạch xây dựng; khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì khi bạn xây dựng không cần xin giấy phép xây dựng. – Hai là, bạn thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng, khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì bạn vẫn phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định Luật xây dựng năm 2014, Luật xây dựng sửa đổi năm 2020. - Đồng thời, Nếu trường hợp của bạn thuộc trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng thì bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ bao theo quy định tại Khoản 1, Điều 95 Luật xây dựng 2014, Luật xây dựng sửa đổi năm 2020.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./. 2. Mức phạt vi phạm hành chính với hành vi không có giấy phép xây dựng ?Xin chào luật sư. Xin cho hỏi tôi bị xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng do không có giấy phép. Nhà nước phạt tôi 6 triệu đồng, tôi chấp hành xử phạt nhưng xin không tháo dỡ công trình và cam kết sẽ không yêu cầu bồi thường khi nhà nước thu hồi để xây dựng. Việc làm của tôi có phù hợp với quy định của pháp luật hay không? Rất mong được sự trả lời của Luật sư! Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162 Luật sư tư vấn: Việc xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi không có giấy phép xây dựng được quy định tại Khoản 6, Khoản 8, Khoản 9, Khoản 10 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở quy định như sau:
Khoản 10 được hướng dẫn bởi Khoản 1, 3, 4, 5 Điều 4 Thông tư 03/2018/TT-BXD như sau:
Như vậy, với hành vi xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và nếu thuộc các trường hợp buộc phải tháo dỡ công trình thì bạn phải thực hiện việc tháo dỡ mà không cam kết được như trên. >> Tham khảo bài viết liên quan: Thủ tục cấp giấy phép xây dựng ? Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./. 3. Đất đang tranh chấp có được cấp giấy phép xây dựng ?Thưa luật sư! Khi đất đang còn tranh chấp cán bộ có được quyền cấp phép xây dựng không? Tôi xin chân thành cảm ơn. Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162 Luật sư tư vấn: Trước khi xây dựng cần phải có Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp. Điều 93 Luật xây dựng năm 2014, Luật sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau
Tuy nhiên, trường hợp của bạn đất đang còn tranh chấp nên chưa có cơ sở pháp lí nào để xác định chủ sử dụng đất hợp pháp là ai. Nên cơ quan có thẩm quyền chưa thể cấp giấy phép xây dựng cho gia đình bạn. Do đó để được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp này trước hết cần phải giải quyết được tranh chấp mà gia đình bạn đang vướng mắc. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./. 4. Không có giấy phép xây dựng, có bị cưỡng chế không ?Kính gửi luật sư. Đồng kính gửi các nhà tư vấn luật đất đai. Nhà tôi tại tổ 30 cụm 7 phường xuân la quận tây hồ tp hà nội. Là khu tập thể của công ty xây lắp hóa chất h36. Gia đình tôi được phân nhà đó từ năm 1984 , nhưng giấy phân nhà công ty giữ ? Xin cảm ơn. Người gửi: Thanh. Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến: 1900.6162 Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau: Theo đó, căn nhà mà bạn đang xây dựng không nằm trong các loại công trình xây dựng không buộc phải có giấy phép. Do đó, khi xây dựng nhà, bạn phải có giấy phép xây dựng thì mới được tiến hành khởi công. Để được cấp giấy phép xây dựng, bạn cần đáp ứng các yêu cầu qui định tại Điều 40 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng. Cụ thể là: Thứ nhất, điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ Các loại công trình và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau: 1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư. 2. Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, công trình được cấp giấy phép xây dựng phải: Tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận và các yêu cầu về: Giới hạn tĩnh không, độ thông thuỷ, bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật, phòng cháy chữa cháy (viết tắt là PCCC), hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia. 3. Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận. Thứ hai, điều kiện riêng để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ: Ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung như trên, công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ để được cấp giấy phép xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện riêng sau đây: Đối với công trình và nhà ở riêng lẻ trong đô thị: a) Phù hợp với: Quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; b) Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; c) Công trình xây dựng dân dụng cấp đặc biệt, cấp I trong đô thị phải có thiết kế tầng hầm theo yêu cầu của đồ án quy hoạch đô thị và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, khi không có giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các biện pháp hành chính như: dỡ bỏ công trình, yêu cầu đình chỉ việc thi công...Vì thế, bạn cần tiến hành các thủ tục để có được giấy phép xây dựng theo các điều kiện như đã nêu trên và thủ tục qui định tại Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng. Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với câu hỏi của bạn. Chúc bạn thành công! Trân trọng! 5. Có phải xin giấy phép xây dựng trước khi xây dựng công trình ?Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Giấy phép xây dựng được cấp khi chủ đầu tư khởi công xây dựng công trình đúng không? Xin cảm ơn! Người gửi: T.V. Thiện Luật sư tư vấn luật xây dựng trực tuyến:1900.6162 Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn câu hỏi của bạn như sau: Theo Điều 89 Luật xây dựng 2014 có quy định về giấy phép xây dựng như sau:
Như vậy, trừ các trường hợp tại Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014, Luật xây dựng sửa đổi năm 2020 thì khi khởi công công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền câp. Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Để biết được các thông tin cụ thể, quý khách vui lòng gọi vào tổng đài1900.6162 để được hỗ trợ và giải đáp. Trân trọng./. Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê |