Người sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng… Vậy, những trường hợp nào thì người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất? Thôn có được phép cho thuê đất không?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi đang sinh sống và làm việc ở một vùng nông thôn Bắc Bộ. Tôi đang có dự định xin được thuê đất từ Nhà nước để thực hiện dự án trồng rau sạch. Tôi có một số vấn đề liên quan đến việc thuê đất mong được Luật sư giải đáp như sau:
1. Trường hợp nào thì được Nhà nước cho thuê đất?
2. Khu vực diện tích đất tôi dự định thuê có một phần tôi được biết là do thôn X đang tạm quản lý. Tôi muốn hỏi là, thôn có được phép ký hợp đồng cho thuê đất không?
Những trường hợp nào được Nhà nước cho thuê đất?
Trước hết, Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Các đối tượng thuê quyền sử dụng đất của Nhà nước phải thực hiện việc trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm.
Căn cứ Điều 56 Luật Đất đai 2013, Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, Nhà nước cho thuê đất trong các trường hợp:
Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm
Đây là trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất [một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm], các đối tượng được thuê gồm:
- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao [hạn mức giao được quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013];
- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất thương mại, dịch vụ hoặc đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản hoặc đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
- Người sử dụng đất là tổ chức kinh tế/người Việt Nam định cư ở nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp hoặc sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh hoặc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
- Nhà nước cho tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê quyền sử dụng đất để nhằm mục đích xây dựng công trình sự nghiệp;
- Nhà nước cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê quyền sử dụng đất để nhằm mục đích xây dựng trụ sở làm việc.
=> Có 07 trường hợp Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất như chúng tôi đã nêu trên.
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm
Ngoài trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất và lựa chọn hình thức trả tiền thuê thì pháp luật đất đai cũng quy định trường hợp người sử dụng đất chỉ được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Cụ thể là trường hợp:
- Nhà nước cho đơn vị vũ trang nhân dân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
- Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để sử dụng với mục đích nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013;
- Nhà nước cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013.
=> 03 trường hợp sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm.
Như vậy, pháp luật đất đai quy định 02 hình thức thuê đất là thuê đất trả tiền thuê hàng năm và thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê. Đa số người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất là hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê; Một số ít trường hợp, người sử dụng đất chỉ được thực hiện trả tiền thuê đất hằng năm để được có quyền sử dụng đất.
Thôn có được cho thuê đất không?
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất phụ thuộc vào đối tượng được thuê. Cụ thể Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cho thuê đất hiện nay như sau:
Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b] Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c] Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d] Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ] Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b] Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
…
=> Như vậy, thẩm quyền cho thuê đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp xã được quyền cho thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất sử dụng vào mục đích công ích tại xã, phường, thị trấn nơi có đất thông qua hình thức đấu giá.
Do đó, thôn không có thẩm quyền cho thuê đất, không có thẩm quyền ký hợp đồng thuê đất đối với người sử dụng đất.
Lưu ý: Khi thuê đất của Nhà nước, người sử dụng đất phải tiến hành ký hợp đồng thuê đất sau khi có quyết định cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và trước khi đất được đưa vào sử dụng.
Người sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình trong khi người thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thì được phép chuyển nhượng cho người khác có nhu cầu. Người nhận chuyển nhượng sẽ ký mới hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nộp tiền thuê đất theo quy định pháp luật.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về trường hợp được nhà nước cho thuê đất, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ
Cho thuê quyền sử dụng đất là gì? Quy định về việc thỏa thuận thuê quyền sử dụng đất? Trách nhiệm của bên cho thuê trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất? Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất viết tay có giá trị không? Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự? Thuê quyền sử dụng đất, thời hạn thuê và quyền của người thuê đất?
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
1. Cho thuê quyền sử dụng đất là gì?
Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người có nhu cầu sử dụng đất thuê của người có quyền sử dụng đất để sử dụng theo mục đích được thoả thuận phù hợp với pháp luật từ chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp.
2. Quy định về việc thỏa thuận thuê quyền sử dụng đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào Luật sư. Tôi xin gửi đến Luật sư câu hỏi về việc thỏa thuận thuê quyền sử dụng đất Nông nghiệp, kính mong được Luật sư tư vấn, giải đáp, viện dẫn các căn cứ pháp lý để thực hiện. Hiện gia đình tôi đang có nhu cầu thuê 2,2 ha diện tích đất trồng Lúa tại xã Tả Phìn, Sapa, Lào Cai để trồng hoa và các loại rau màu.
Trước khi ký kết Hợp đồng, qua tìm hiểu tôi được biết số diện tích trên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó Hợp đồng thuê đất không được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực xác nhận. Thưa Luật sư, trước vấn đề này tôi và gia đình đã tìm đến cán bộ chuyên môn và lãnh đạo UBND xã Tả Phìn để được giải đáp về số diện tích trên. Lãnh đạo UBND xã trả lời:
Về số diện tích không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên, hiện UBND xã đã vẽ bản đồ hiện trạng sử dụng đất với số diện tích trên để các hộ gia đình xác định số thửa của gia đình đang sử dụng canh tác; chuẩn bị giai đoạn 2017- 2018 sẽ thực hiện cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình. Xin Luật sư tư vấn, đưa các căn cứ pháp lý với trường hợp trên để gia đình tôi có thể thuê đất có tính pháp lý, ổn định sản xuất. Khi thuê được muốn thành lập trang trại trồng Hoa, rau màu thì cần các căn cứ, thủ tục gì? Thời hạn thuê tối thiểu ở trường hợp này là bao nhiêu năm? Xin Luật sư giải đáp giúp. Chúc Luật sư sức khỏe, hạnh phúc.
Luật sư tư vấn:
Qua những thông tin bạn cung cấp, có thể hiểu rằng, diện tích đất 2.2 ha được bạn thuê gom từ các hộ gia đình đang canh tác tại xã Tà Phỉn và những thửa đất trên diện tích này cũng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ quy định từ Điều 500 đến Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất được áp dụng như sau:
“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Xem thêm: Mẫu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
Điều 501. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Mặt khác, căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
“a] Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Xem thêm: Tiền thu được từ cho thuê ki ốt chợ được nộp vào đâu?
b] Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c] Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d] Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, việc công chứng hợp đồng này phụ thuộc vào yêu cầu của các bên.
Về thời hạn thuê đất: Thời hạn thuê quyền sử dụng đất tối thiểu phụ thuộc vào bản chất pháp lý của loại đất được thuê và thỏa thuận cụ thể giữa các bên. Với những thông tin bạn đưa ra thì chưa đủ căn cứ để xác định thời hạn thuê tối thiểu trong trường hợp này.
Về điều kiện và thủ tục thành lập trang trại: Với mục đích sản xuất nông nghiệp thì gia đình bạn thuộc nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất. Gia đình bạn muốn thuê diện tích đất 2.2 ha để làm trang trại trồng hoa, nông sản nên được coi là sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh. Do vậy, việc thuê quyền sử dụng đất trong trường hợp của gia đình bạn cần tuân thủ các nguyên tắc được quy định tại Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013:
“Điều 16. Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
Xem thêm: Tự ý hủy hợp đồng thuê ki-ốt có phải bồi thường?
1. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
2. Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.
3. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.
4. Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.”
Đồng thời, theo Điều 5 Thông tư số 27/2011/TT-BNNPTNT về tiêu chí và thủ tục cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại thì:
“Cá nhân, hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đạt tiêu chuẩn kinh tế trang trại phải thỏa mãn điều kiện sau:
1. Đối với cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất tổng hợp phải đạt:
a] Có diện tích trên mức hạn điền, tối thiểu:
Xem thêm: Chứng thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
– 3,1 ha đối với vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long;
– 2,1 ha đối với các tỉnh còn lại.
b] Giá trị sản lượng hàng hóa đạt 700 triệu đồng/năm.
2. Đối với cơ sở chăn nuôi phải đạt giá trị sản lượng hàng hóa từ 1.000 triệu đồng/năm trở lên;
3. Đối với cơ sở sản xuất lâm nghiệp phải có diện tích tối thiểu 31 ha và giá trị sản lượng hàng hóa bình quân đạt 500 triệu đồng/năm trở lên.”
Như vậy, đối với trang trại là cơ sở trồng trọt, nuôi trồng thuỷ sản như của gia đình bạn cần phải đáp ứng yêu cầu về diện tích tối thiểu và giá trị sản lượng theo quy định nêu trên.
Để được nhận Giấy chứng nhận kinh tế trang trại, trước tiên bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:
1. Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại thực hiện theo mẫu quy định;
Xem thêm: Xử lý tài sản gắn liền với đất khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt
2. Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản. Đối với diện tích đất cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn [sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã] nơi có đất xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Hồ sơ được nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra, xác nhận Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại và chuyển hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại đến Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trường hợp không xác nhận Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại, Ủy ban nhân dân cấp xã phải trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do cho người nộp hồ sơ trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại cho cá nhân, hộ gia đình trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ Ủy ban nhân dân cấp xã chuyển đến, nếu hồ sơ hợp lệ và thỏa mãn các yêu cầu.
3. Trách nhiệm của bên cho thuê trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Vừa qua cơ quan em có nhận nơi canh tác đất trồng mía cho hợp đồng “ Ứng trước tiền mua mía, hỗ trợ không hoàn lại có điều kiện cho mía trồng mới và bao tiêu sản phẩm” giữa bên A là nhà máy đường và bên B là hộ trồng mía. Trong hợp đồng ghi rõ địa chỉ đất canh tác là tại nơi cơ quan em quản lý nên cơ quan em mới xác nhận nhưng gần đây phát hiện ra vị trí đất canh tác này không nằm trong phạm vi cơ quan em quản lý. Vậy em xin hỏi khi xảy ra tranh chấp trách nhiệm của cơ quan em trong vụ việc này là như thế nào.?
Luật sư tư vấn:
Như vậy có thể thấy trong trường hợp này cơ quan của bạn là bên cho thuê đất canh tác để sử dụng vào mục đích trồng mía cho hợp đồng giữa bên A là nhà máy mía đường và bên B là hộ trồng mía.
Với tư cách là chủ thể trong hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất thì cơ quan bạn phải có nghĩa vụ như sau theo quy định tại bộ luật dân sự 2015.
Điều 705. Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất.
Xem thêm: Hỏi về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
1.Đăng kí việc cho thuê quyền sử dụng đất;
2.Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
3.Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê;
4.Kiểm tra nhắc nhở bên thuê bảo vệ giữa gìn sử dụng đất đúng mục đích;
5.Nộp thuế sử dụng đất trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
6.Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.
Như vậy khi xảy ra tranh chấp đồng nghĩa với việc cơ quan bạn đã không thực hiên đúng nghĩa vụ hợp đồng đó là giao đất đúng vị trí theo thỏa thuận trong hợp đồng, do vây theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 cơ quan bạn sẽ phải thực hiện trách nhiệm dân sự của mình khi có tranh chấp xảy ra.
Xem thêm: Chứng thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
Điều 302 .Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ dân sự.
1. Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được nghĩa vụ dân sự do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên có nghĩa vụ dân sự không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.
Trách nhiệm dân sự của cơ quan bạn trong trường hợp này ở mức độ nào là do sự thỏa thuận trong hợp đồng mà cơ quan bạn đã kí trước đó vơi các bên.
4. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất viết tay có giá trị không?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào công ty Luật Dương Gia! Tôi có vấn đề này mong được sự tư vấn của quý công ty. Năm 2018 mẹ tôi có ký 1 bản hợp đồng viết tay cho thuê quyền sử dụng đất. Hợp đồng này không được công chứng ,chứng thực. Năm 2012 có chút mâu thuẫn nên tôi về cùng mẹ làm lại hợp đồng này theo mẫu hợp đồng 45/HDT thời hạn là 2 năm và đã được 2 bên ký kết . Khi ký hợp đồng có mời ấp trưởng cùng 2 người hàng xóm làm chứng.
Hợp đồng này cũng không được công chứng, chứng thực vì tôi đi làm xa 01/01/2015 hợp đồng hết hạn. Gia đình bên B không chịu bàn giao lại đất và đòi quay lại hợp đồng ban đầu mẹ tôi ký. Vậy hợp đồng số 1, hợp đồng thứ 2 có giá trị pháp lý không? Rất mong nhận được sự tư vấn và hỗ trợ của công ty. Tôi xin chân thành cám ơn!
Xem thêm: Quy định về đất bãi bồi ven sông, đất làm muối
Luật sư tư vấn:
Hiện nay, theo quy định Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có nêu:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a] Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b] Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c] Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d] Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Xem thêm: Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất có phải công chứng không?
Theo đó, khi tiến hành cho thuê quyền sử dụng đất, các bên phải tiến hành lập hợp đồng có công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã. Mọi trường hợp mua bán bằng miệng, bằng giấy viết tay, kể cả giấy viết tay có người làm chứng đều không có hiệu lực pháp luật.
Vì vậy cả 2 hợp đồng của gia đình bạn đều không có giá trị hiệu lực.
5. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự:
– Khái niệm: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
– Nội dung hợp đồng:
Điều 704 Bộ luật dân sự quy định:
“Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
Xem thêm: Thẩm quyền xác định giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn thuê;
5. Giá thuê;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất thuê;
8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
9. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.”
– Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng:
Xem thêm: Công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê quyền sử dụng đất được quy định lần lượt tại các Điều 706, Điều 705, Điều 707, Điều 707 Bộ luật dân sự.
– Một số vấn đề phát sinh khi thực hiện hợp đồng:
+ Chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất: Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thoả thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.
+ Bồi thường thiệt hại do đất bị thu hồi:
Điều 710 Bộ luật dân sự quy định:
“Bồi thường thiệt hại do đất bị thu hồi
1. Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
2. Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng do nhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn.
Xem thêm: Chưa hết thời hạn thuê có được lấy lại tài sản cho thuê
Trong trường hợp bên thuê đã trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khoản tiền còn lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải trả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất.
Bên cho thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo quy định của pháp luật, còn bên thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại về hoa lợi có trên đất.”
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê: Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng. [Điều 712 Bộ luật dân sự]
6. Thuê quyền sử dụng đất, thời hạn thuê và quyền của người thuê đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào Luật sư! Em có vấn đề về đất đai mong được trợ giúp. Gia đình em được Nhà nước giao cho sử dụng 120 m đất bãi bồi ven ao, hồ của địa phương. Trong quá trình sử dụng đất gia đình em có nộp thuế đầy đủ và có kê khai trong sổ Thuế đất hàng năm. Nhưng đến năm 2003 thì UBND xã có ký quyết định cho 01 hộ gia đình khác thuê ao, hồ đó [trong đó có cả diện tích 120 m đất của gia đình em] với thời hạn 50 năm mà không có quyết định thu hồi đất của gia đình em.
Sau khi ký quyết định cho thuê đất đó thì Chủ tịch và Phó Chủ tịch xã bị xử lý kỷ luật và cách chức. Vậy mong Luật sư cho em hỏi với trường hợp UBND xã cho thuê đất sai quy định như vậy thì hợp đồng cho thuê đất trên có hiệu lực không? Gia đình em có quyền tiếp tục sử dụng 120 m đất trên không? Em xin trân trọng cám ơn!
Luật sư tư vấn:
Trước tiên cần phải làm rõ hai khái niệm “nhà nước giao quyền sử dụng đất” và “nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất” để xác định diện tích đất nhà bạn đang sử dụng có nguồn gốc và hình thức sử dụng như thế nào? Theo quy định của Luật đất đai 2013 hai khái niệm được hiểu như sau:
Xem thêm: Công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
– Nhà nước giao quyền sử dụng đất [sau đây gọi là Nhà nước giao đất] là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
– Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất [sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất] là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Như vậy, bạn cần xác định lại chính xác bạn đang được nhà nước giao đất hay cho thuê đất. Thời điểm năm 2003 thì Ủy ban nhân dân xã ký quyết định cho hộ gia đình, cá nhân khác thuê mà không có văn bản nào gửi đến bạn. Bạn cần lưu ý, theo quy định của Luật đất đai 2013 thẩm quyền thu hồi đất gồm:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện
Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, theo quy định tại điều 166 Luật đất đai 2013 người sử dụng đất có các quyền chung như:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
Xem thêm: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất xác lập từ năm 1998
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Như vậy, trường hợp Chủ tịch và Phó Chủ tịch xã bị xử lý kỷ luật do hành vi giao đất, cho thuê đất và tự ý thu hồi đất trái luật sẽ bị xử lý kỷ luật theo Luật cán bộ công chức 2008 và Nghị định 34/2011/NĐ-CP. Đối với hộ gia đình bạn, được nhà nước giao đất hoặc thuê đất và gia đình bạn vẫn thực hiện nghĩa vụ đầy đủ thì bạn sẽ được đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.