Nhiều người mua chung cư sở hữu 50 năm dù đã dọn về ở được vài năm nhưng vẫn chưa thực sự hiểu rõ căn hộ sở hữu 50 năm là thế nào và nếu hết thời hạn 50 năm thì số phận căn hộ chung cư của họ có bị nhà nước thu hồi?
Dù đã chuyển về ở trong căn hộ chung cư cao cấp tại Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội đã hơn 2 năm nay nhưng chị Phương vẫn thấp thỏm về cuốn sổ hồng và không biết khi nào mới được cấp. Nhiều lần cần sổ để vay vốn, chị Phương có đến chủ đầu tư tìm hỏi thì được trả lời đang chờ các cơ quan chức năng giải quyết. Tìm hiểu chị Phương mới biết, trước đây tòa chung cư chị ở được quy hoạch là tòa nhà văn phòng sau này được chủ đầu tư chuyển đổi công năng sang căn hộ officetel.
"Tòa chung cư tôi đang ở có 40 tầng. Từ tầng 3-34 sổ hồng 50 năm đối với người Việt Nam, Hợp đồng thuê 50 năm với người nước ngoài. Riêng từ tầng 35-40 là căn hộ để ở sở hữu sổ hồng lâu dài và chủ sở hữu được đăng ký hộ khẩu. Căn hộ tôi mua ở tầng 10, dù các căn sở hữu lâu dài đã có sổ hồng nhưng hàng trăm căn hộ chung cư 50 năm như gia đình tôi tại đây vẫn mòn mỏi chờ đợi", chị Phương cho biết.
Thị trường căn hộ officetel bùng nổ mạnh mẽ vào giai đoạn 2017-2018.
Lo lắng của chị Phương cũng là nỗi lo chung của hàng nghìn người khác khi mua căn hộ 50 năm mang số phận đứa con lai giữa căn hộ và văn phòng [officetel]. Mặc dù Chính phủ và các bộ, ban, ngành đã nhiều lần yêu cầu tháo gỡ khó khăn cấp sổ cho căn hộ officetel nhưng đến nay thực tế hàng chục nghìn căn hộ officetel vẫn đang chờ vô thời hạn.
Trước tình trạng trên, đầu năm 2021 Hiệp hội Bất động sản TP HCM [HoREA] đã có công văn trình Chính phủ và các bộ ngành đề xuất giải pháp gỡ việc treo sổ hồng cho hàng nghìn căn hộ officetel và hơn 80.000 căn hộ condotel trong bối cảnh thị trường khó khăn do tác động nặng nề của đại dịch Covid-19.
Hồi tháng 10/2020 Văn phòng chính phủ cũng đã phát đi thông báo số 33/TB-VPCP yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình BĐS mới [căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú].
Mặc dù đã có rất nhiều văn bản thúc đẩy việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng 50 năm tuy nhiên hiện nay hàng nghìn cư người dân vẫn mòn mòi chờ và chưa biết khi nào mới được cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng căn nhà của mình trong tay.
Vài năm gần đây, một số chung cư 50 năm đã thắng lớn trong việc thu hút nhà đầu tư trên thị trường như: Chung cư có địa chỉ tại 125 Hoàng Ngân [Thanh Xuân, Hà Nội]…; Republic Plaza [Tân Bình], Cộng Hòa Garden [Tân Bình], CT Plaza Minh Châu [quận 3], Charmington La Pointe [quận 10]…tại TPHCM. Hiện nay, một số dự án căn hộ sở hữu 50 năm cũng đang được nhiều chủ đầu tư tiếp tục giới thiệu ra thị trường như TNR The Nosta 90 Đường Láng [Hà Nội].
Các căn hộ chung cư 50 năm được bán trên thị trường có giá rẻ hơn khoảng 15%, thậm chí 30% so với giá các căn hộ lân cận, cùng phân khúc. Nguyên nhân bởi chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền thuê đất 50 năm, trong khi đó đối với những dự án căn hộ chung cư được cấp thời hạn lâu dài chủ đầu tư phải nộp hết tiền sử dụng đất. Do đó, những căn hộ 50 năm có mức giá không quá cao, phù hợp với đa số khả năng tài chính của nhiều người.
Căn hộ 50 năm giá rẻ do chủ đầu tư chỉ đóng tiền sử dụng đất trong vòng 50 năm.
Trao đổi với chúng tôi, anh Minh một môi giới chung cư lâu năm cho biết: "Tại nhiều dự án, căn hộ 50 năm và căn hộ sở hữu lâu dài có cùng chất lượng như nhau, tiện ích như nhau nhưng giá chênh lệch từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng nên nhiều người chọn căn hộ sở hữu 50 năm thay vì lâu dài. Sổ của căn hộ sở hữu 50 năm chỉ khác sổ các căn khác ở chỗ thời gian ghi trong sổ có hạn".
Cũng theo môi giới này, các chung cư 50 năm thường nằm tại vị trí đắc địa, lại tích hợp các văn phòng ngay trong dự án, nhờ đó tạo nên cộng đồng dân cư sầm uất và thu hút đông đảo khách mua để ở và cho thuê. Nên mặc dù sở hữu 50 năm nhưng loại hình căn hộ chung cư này vẫn hút người mua.
Trước thắc mắc "sau khi ở hết 50 năm, chủ sở hữu sẽ thay đổi thế nào?", môi giới này khẳng định vào thời điểm đó Nhà nước sẽ kiểm định tòa nhà, nếu tiếp tục sử dụng được, khách hàng chỉ việc đóng tiền sử dụng đất là sẽ được sở hữu tiếp. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán mà môi giới thông tin về thời hạn sở hữu 50 năm, vấn đề sở hữu sau đó thế nào không hề được nhắc tới trong hợp đồng.
Về vấn đề pháp lý cho căn hộ 50 năm khi hết hạn thời gian sử dụng vẫn chưa được quy định rõ ràng. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, những quy định mang tính pháp lý của chung cư 50 năm, 70 năm vẫn đang trong quá trình được Bộ Xây dựng nghiên cứu, vì có nhiều vấn đề phức tạp. Cụ thể, người sở hữu căn hộ này sau khi hết thời gian 50 hay 70 năm có được ở tiếp hay không? Chung cư hết niên hạn sửa chữa thì quyền lợi của người mua thế nào… là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ.
Còn theo phân tích của giới luật sư, quy định hiện hành các dự án nhà ở xây trên phần đất nhà nước giao 50 năm nhưng nếu đã được chủ đầu tư đã xin chuyển đổi mục đích sử dụng thành nhà ở thì dù hồ sơ dự án vẫn ghi đất được giao 50 năm, sổ hồng người mua nhà sở hữu vẫn sẽ ghi lâu dài và lợi ích tương đương. Tuy nhiên, nếu trong hồ sơ vẫn để mục đích là đất kinh doanh thương mại thì các loại hình căn hộ như officetel...thì căn hộ vẫn chỉ có niên hạn sử dụng là 50 năm. Sau khi hết thời gian sử dụng nhiều khả năng người dân sẽ phải đóng lại tiền sử dụng đất.
Các căn hộ sở hữu 50 năm hết niên hạn sử dụng, người mua sẽ không được hưởng lợi ích, đền bù giải tỏa.
Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty luật Basico nhấn mạnh, điểm khác lớn nhất giữa căn hộ được cấp sổ hồng sở hữu 50 năm và căn hộ sở hữu lâu dài chính là quyền lợi của người dân sau khi hết hạn đất được giao.
"Khi dự án hết niên hạn, chung cư cũ hỏng không đạt chất lượng quy định an toàn của Nhà nước sẽ được yêu cầu xây mới để tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư nơi khác. Tuy mức giá căn hộ xây mới sẽ dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm đó nhưng người sở hữu vẫn còn quyền lợi của mình trong dự án. Trong khi đó, các căn hộ sở hữu 50 năm hết niên hạn sử dụng, người mua sẽ không được hưởng lợi ích, đền bù giải tỏa", ông Đức cho biết.
Cần bảo vệ quyền của người mua
Đề cương Luật Nhà ở [sửa đổi] đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đưa ra phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình. Theo đó, giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn 50, 70 năm thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện nay.
Cần phân biệt giữa sở hữu lâu dài và 50 năm. Sở hữu lâu dài thì đất đó vẫn của người mua kể cả trường hợp niên hạn công trình bị hết, còn nếu thời hạn 50 năm, hết thời gian đó, nhà nước được quyền thu hồi toàn bộ bao gồm đất.
Giả sử, tại thời điểm 50 năm sau, vị trí đó được quy hoạch lại không phải tòa nhà chung cư nữa mà là một công trình công cộng hoặc tuyến đường giao thông thì nhà nước được quyền thu hồi không bồi thường do hết thời hạn.
Từ phân tích trên, ông Lê Hữu Nghĩa - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM [HoREA] - cho hay, tùy từng quốc gia trên thế giới, có nước cho sở hữu 50 năm, có nước 70 năm, thậm chí 99 năm và cũng có nước thời hạn lâu dài. Đương nhiên, thời hạn 50 năm hay lâu dài thì quyền lợi đi kèm và giá mua khác nhau.
Người dân luôn mong muốn sở hữu vĩnh viễn nhưng cần hiểu rằng, những tòa chung cư chỉ tồn tại giới hạn theo độ bền. Hiện nay, Luật Xây dựng quy định, đối với công trình chung cư độ bền là 50 năm. Sau 50 năm phải thực hiện giám định lại, nếu công trình đó chất lượng còn tốt thì cho tiếp tục sử dụng, có thể gia hạn 20 năm. Kết thúc 20 năm lại giám định nữa.
Trong trường hợp chất lượng công trình tại thời điểm giám định không đảm bảo thì buộc phải phá dỡ. Câu chuyện là tại thời điểm phá dỡ, sẽ giải quyết như thế nào cho người dân? Không lẽ họ mất trắng tài sản và ra đường?
Theo quan điểm của ông Nghĩa, nếu phá dỡ công trình sau 50 năm thì quyền của người dân đối với miếng đất đó vẫn phải được bảo vệ. Người dân không phải tốn tiền mua lại đất nhưng cần bỏ tiền cùng xây dựng lại tòa nhà đó. Ví dụ, chung cư có 100 căn hộ, cần 100 tỷ đồng để xây dựng lại sau 50 năm thì tất cả những hộ dân ở đó, mỗi hộ cần đóng 1 tỷ đồng để tạo nên diện mạo mới của tòa chung cư, rồi họ lại được tái định cư ở đúng căn nhà cũ với thiết kế và xây dựng y chang. Đồng nghĩa, người dân tiếp tục sử dụng vòng đời mới của căn nhà.
Ngoài ra, một số tòa nhà đã xuống cấp không ở được nhưng tỷ lệ người dân không đồng thuận đi dù chỉ chiếm 3-5% nhưng cũng không thể nào giải tỏa được. Việc quy định chung cư có thời hạn sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước nhanh chóng thu hồi đất, tháo dỡ công trình, đảm bảo an toàn cho người dân đang sinh sống và làm đẹp bộ mặt đô thị.
“Dự thảo Luật không phải bỏ đi câu chuyện sở hữu lâu dài, vĩnh viễn mà là đa dạng hóa sản phẩm cho người dân lựa chọn. Hiện tại, hầu như các chủ đầu tư chung cư tại TP.HCM là bán sở hữu lâu dài. Đối với dự án đã tồn tại, người dân đang ở đương nhiên không thay đổi”, đại diện HoREA nói.
Quan trọng là mức thuế phải đóng
Trong khi đó, ông Phạm Trọng Phú - đại diện Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Titanium - cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở [sửa đổi] đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến có nhiều điểm không không hợp lý.
Thứ nhất, nếu quy định căn hộ chung cư chỉ có thời hạn 50 năm thì nhà mặt đất sẽ tăng giá cao do tính chất sở hữu lâu dài. Từ đó, tác động tới thị trường BĐS.
Thứ hai, chung cư chỉ cho thời hạn 50 năm thì chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn vì tồn kho nhiều. Người dân giảm nhu cầu mua căn hộ do tâm lý muốn sở hữu lâu dài. Dự án không bán được, thiếu vốn xoay vòng nên không thể triển khai các dự án tiếp theo. Hệ lụy, nhiều ngành nghề ăn theo BĐS sẽ đi xuống, ảnh hưởng chung nền kinh tế.
Thứ ba, nhà là tài sản lớn đối với người dân, quy định sở hữu 50 năm nghĩa là sau thời hạn đó, người dân gần như mất đi toàn bộ tài sản của mình.
Trái với quan điểm trên, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho biết, nếu trả tiền một lần mà sở hữu vô thời hạn thì quá rẻ. Có thể dùng cách người dân được trả tiền sở hữu cho 50-70 năm rồi hết thời gian đó sẽ trả tiền tiếp. Bên cạnh đó, khi người dân được quyền sở hữu dài hạn, yếu tối này sẽ bị lợi dụng và BĐS như một thị trường đặc biệt, là nơi đầu cơ tài sản vô thời hạn. Đây là điều rất bất cập đối với lĩnh vực BĐS nhà ở.
Ông Võ cho rằng, có thể có cả loại hình nhà ở dài hạn và thời hạn 50 năm tồn tại song song. Miễn sao cần cụ thể loại nhà nào có mức thuế đóng theo là bao nhiêu. Nếu muốn chỗ ở lâu dài thì đương nhiên người dân phải chịu thuế cao, muốn ở ngắn hạn thì nộp thuế thấp.
Trần Chung