Với lợi thế giá rẻ hơn so với mặt bằng chung thị trường, mua nhà giấy viết tay hiện vẫn khá phổ biến. Hình thức mua bán này luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro người mua cần chú ý để tránh gặp phải lừa đảo, có nguy cơ mất trắng.
Mua nhà giấy viết tay là gì?
Mua nhà giấy viết tay là giao dịch mua bán nhà hai bên tự thỏa thuận, ký kết. Giấy tờ này không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, không đảm bảo về tính pháp lý.
Thực tế hiện nay, mua nhà giấy viết tay khá phổ biến, bởi những căn nhà như thế này thường có giá rẻ hơn thị trường. Nhiều trường hợp thiếu giấy tờ pháp lý, bên bán thường yêu cầu thực hiện giao dịch mua bán bằng giấy viết tay, hứa hẹn bổ sung giấy tờ sau.
Cũng có trường hợp người mua nhà thông qua bạn bè, người quen nên tin tưởng lẫn nhau, không hỏi đến giấy tờ nhà đất của bên bán.
Hay trường hợp người mua gặp phải lừa đảo, cò đất và người bán cùng ăn chia hoa hồng với nhau và dàn dựng sẵn kịch bản để lừa gạt người mua. Họ sẽ sử dụng nhiều thủ đoạn khác nhau khiến bạn tin tưởng và đặt cọc tiền mua nhà. Việc mua bán nhà đất có thể diễn ra nhiều lần, với nhiều người khác nhau. Không thể kiểm soát được việc chủ đất bán cùng 01 thửa đất cho nhiều người mua?
Rủi ro khi mua nhà giấy viết tay?
- Dễ xảy ra tranh chấp, nguy cơ mất trắng: Giấy viết tay không có hiệu lực pháp lý, quyền lợi của người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp. Bên bán dễ dàng “bẻ cọc” khi giá nhà tăng hoặc có người khác trả giá cao hơn.
Khi xảy ra tranh chấp thì may chăng người mua chỉ có thể nhận lại được tiền mình đã trả, và cùng không ít trường hợp người mua mất trắng do người bán chây ì không trả hoặc gặp phải lừa đảo.
- Khó xác minh được nguồn gốc của đất: Do không có đủ giấy tờ pháp lý nhà đất, người mua dễ gặp trường hợp mua phải nhà đất đang có tranh chấp, có quyết định giải tỏa hoặc thu hồi.
- Bị hạn chế hoặc không thể thực hiện các quyền về chuyển nhượng, cho tặng, thể thế chấp ngân hàng,... nhà đất đó.
Một số kinh nghiệm mua nhà đất giấy viết tay người mua cần biết
- Nắm rõ thông tin về căn nhà: Người mua nên yêu cầu người bán giao bản chính về các thông tin liên quan đến mảnh đất. Nên tìm hiểu xem đất chuẩn bị mua có phải là đất thổ cư hay không, có nằm trong diện tích đất lấn chiếm không, có nằm trong quy hoạch không? Hiện tại đất có tranh chấp gì không?
Để có thể xác thực những thông tin về đất trên, các bạn có thể tìm hiểu qua bộ phận địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất.
- Nên có người làm chứng: người làm chứng phải là người độc lập, tin tưởng được. Hai bên có thể mời đại diện tổ dân phố, cơ quan công an tại phường/xã nơi có bất động sản tọa lạc làm người làm chứng.
- Xem xét kỹ các giấy tờ liên quan: Người mua bạn phải kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Trường hợp bên bán có cả vợ và chồng thì khi tham gia ký kết phải có sự đồng thuận của cả hai người.
- Nên thanh toán qua ngân hàng: Giao dịch mua bán nhà có giá trị lớn nên được thanh toán qua ngân hàng để đảm bảo an toàn. Ngoài ra, sẽ có biên lai chuyển khoản với nội dung rõ ràng, nếu cần thiết có thể nhờ người làm chứng cho quá trình giao dịch.
- Người mua nên vi bằng khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà hoặc đất không có sổ đỏ. Để đảm bảo được quyền lợi và tránh tranh chấp phát sinh, người mua nên nhờ tới các trung tâm luật sư để được tư vấn và hướng dẫn lập bản hợp đồng chi tiết. Họ sẽ giúp bạn nhìn nhận, đánh giá để quá trình giao dịch được an toàn hơn. Không những thế, bên tư vấn sẽ chia sẻ với bạn những kinh nghiệm mua nhà cũng như giải đáp thắc mắc của bạn.
Hợp thức hóa nhà đất mua giấy viết tay
Theo quy định tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì người sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [hay còn được gọi là sổ đỏ] lần đầu theo quy định của pháp luật về đất đai mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
[1] Người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
[2] Người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP].
Đồng thời, trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy: Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà thuộc một trong hai trường hợp kể trên thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định. Ngoài ra, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có cho Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Đất chuyển nhượng từ 1/7./2014 trở về sau mà việc mua bán bằng giấy viết tay rất khó hợp thức hóa, vì phải đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng; hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực.
Thủ tục làm sổ đỏ với nhà đất mua giấy tay
- Trường hợp chuyển nhượng xảy ra trước ngày 01/01/2008 dù thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người được cấp Giấy chứng nhận lần đầu là người đang sử dụng đất nếu đủ điều kiện cấp.
- Chuyển nhượng diễn ra từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà thửa đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì:
+ Giấy chứng nhận cấp và đứng tên người nhận chuyển nhượng nếu thửa đất chuyển nhượng có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận cấp và đứng tên người chuyển nhượng nếu thửa đất chuyển nhượng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Trường hợp thửa đất mua giấy tay đã được cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để có Giấy chứng nhận mới.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Trường hợp nhận chuyển nhượng nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu hoặc nộp tại bộ phận một cửa/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp [chi phí đăng tin do người đề nghị trả].
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.