Loại đất cây xanh cách ly la gì

Em chẳng có ý định kinh doanh đất đai, nhưng có ý định về chỗ làm ăn nên có tìm thấy 1 mảnh đất nông nghiệp, mặt đường 2 xe container tránh nhau, như hình vẽ dưới đây:

Trong đó:

- Mảnh khoanh màu đỏ là mảnh em đang xem, diện tích chỉ hơn 20m2, do là phần ruộng còn lại sau khi bị thu hồi làm đường - đã xong cả vỉa hè rộng rãi, nhưng có thêm 1 chút đất lưu không, nên tổng cộng cũng khoảng gần 40m2.

- Mảnh màu xanh đã được làm nhà hàng, dịch vụ (em nghe nói là đã chạy được sổ đỏ).

- Phần đen đen không bị tô màu gì là đường 2 chiều riêng biệt, mỗi chiều 2 container tránh nhau được.

- Khu đất sau mảnh màu đỏ, bám theo đường nhỏ chéo chéo xuyên qua phần màu xanh của cây xanh cách ly đã có 1 số nhà xây bám mặt đường nhỏ đó.

- Phần màu xanh xanh theo bản đồ quy hoạch mà em kiếm được trên mạng là phần cây xanh cách ly, chắc cũng không dày (chiều sâu) lắm.

Vì vậy, nhờ các anh/chị có kinh nghiệm chỉ giúp (không chỉ về mặt pháp luật, mà cả mặt thực tiễn áp dụng pháp luật...):

1. Khả năng chuyển đổi đất NNo thành đất ở, thường người ta tính trọn gói hay tính theo m2 (mảnh này nhỏ, nếu tính theo m2 thì cũng đỡ).

2. Khi làm luật để được xây nhà cấp 4, họ có ràng buộc mình gì không, hay là cả 2 cùng làm ngơ?

3. Khu vực cây xanh cách ly, có khi nào không thực hiện, hoặc phải rất lâu sau mới thực hiện?

Em xin cảm ơn trước!:Rose::Rose::Rose: