Những ai đang, đã học ngành kinh tế tài chính, quản trị kinh doanh thương mại, .. chắc không lạ gì bài toán ra quyết định hành động về việc một dự án Bất Động Sản có nên đầu tư hay không khi cho những số liệu về dòng tiền vào ra của 1 số ít năm trong tương lai. Bạn đang xem : Bài tập thẩm định và đánh giá dự án Bất Động Sản đầu tư tính npvCó thể những bạn thấy rằng chẳng biết khi nào mình mới có thẩm quyền quyết định hành động một dự án Bất Động Sản nào đó có nên đầu tư hay không nên cảm thấy bài toán hơi xa vời nhưng trong thực tiễn đây là bài toán khá thông dụng trong thực tiễn .
Bạn đang xem: Bài tập dự án đầu tư có lời giải
Ví dụ :Năm năm nay, Hòa phát dự tính liên tục kiến thiết xây dựng quá trình II Dự án Khu phối hợp sản xuất gang thép Hòa Phát Dung Quất. Để kiến thiết xây dựng dự án Bất Động Sản, Hòa phát có hai con đường hoặc là vay ngân hàng nhà nước hoặc chào bán CP ra công chúng .Nếu vay ngân hàng nhà nước, Hòa phát sẽ trả lãi đều theo thỏa thuận hợp tác với ngân hàng nhà nước mặc kệ dự án Bất Động Sản lỗ lãi thế nào. Lãi suất trả ngân hàng nhà nước được trừ trực tiếp vào ngân sách kinh tế tài chính của Doanh Nghiệp .Nếu chào bán CP ra công chúng, Hoá phát sẽ trả cổ tức cho những cổ đông nắm giữ CP đó. Lãi nhiều thì chia nhiều và lãi ít thì chia ít. Cổ tức được chi trả trong phần doanh thu sau thuế .Hòa phát chọn cả hai con đường, và theo con đường nào thì Hòa Phát cũng phải có số liệu về hiệu suất cao đầu tư để thuyết phục ngân hàng nhà nước và những người mua CP. Hiệu quả đầu tư cao thì lãi ngân hàng nhà nước thấp, giá cả CP cao ; hiệu suất cao đầu tư thấp thì lãi ngân hàng nhà nước cao, giá cả CP thấpCụ thể thời gian đó Hòa Phát đã phát hành CP với thông tin như sau :
Giá chào bán 20.000 đồng nhờ vào vào mức độ rủi ro đáng tiếc, năng lực sinh lời của dự án Bất Động Sản và giá CP hòa phát tại thời gian chào bán. Phương pháp tính giá chào bán đơn cử như thế nào nếu bạn chăm sóc hoàn toàn có thể tìm hiểu và khám phá sâu trong bản Cáo bạch của Hòa phát ở cuối entry này .Trong bản cáo bạch, có một bảng rất ngắn gọn về hiệu suất cao đầu tư dưới góc nhìn kinh tế tài chính như sau :
NPV [Net Present Value – Giá trị hiện tại thuần]: là hiệu số của giá trị hiện tại dòng tiền vào trừ đi giá trị hiện tại dòng tiền ra
Co : giá thành đầu tư khởi đầu [ năm 0 ]Ct : Dòng tiền thuần tại thời hạn t [ thường tính theo năm ]r : tỷ suất chiết khấun : thời hạn thực thi dự án Bất Động Sản [ thường tính theo năm ]Ví dụ :Bạn dự tính mở một quán cafe ở … tháp rùa giữa hồ hoàn kiếm [ kỳ vọng bạn thuê được : P ]. giá thành đầu tư bắt đầu dự kiến là 100.000 usd gồm có sơn sửa lại tháp rùa, mua bàn và ghế, mua những loại máy móc, bắc một cái cầu phao từ bờ ra hòn đảo rùa, …Sau khi hoàn tất khởi đầu đi vào khai thác, năm tiên phong bạn dự kiến phải chi ra là 50.000 usd gồm có những ngân sách như bảo tu máy móc, mua nguyên vật liệu, trả lương nhân viên cấp dưới, trả thuế, lãi vay ngân hàng nhà nước, tiền thả rùa giống quanh hòn đảo, tiền thức ăn cho rùa … [ những dòng tiền ra ] và thu vào 60.000 usd là tiền thu được nhờ bán những cốc cafe cho người mua, lãi thu được nhờ vốn lưu động gửi ngân hàng nhà nước, tiền bán rùa …. Cứ như vậy bạn Dự kiến dòng vào và ra cho 6 năm liên tục để có bảng dưới :Giả định tỷ suất chiết khấu là 10 % thì NPV được tính như sau :
Năm tiên phong trong thực tiễn bạn thu được là 10.000 usd nhưng 10.000 usd của một năm nữa chỉ có giá trị tương ứng với 9.091 usd của ngày ngày hôm nay. Đại loại là nếu bạn gửi 9.091 usd vào ngân hàng nhà nước với lãi suất vay 10 % / năm thì 1 năm nữa bạn sẽ có 10.000 .Năm thứ hai bạn có 25.000 usd nhưng 25.000 usd của 2 năm nữa chỉ có giá trị tương ứng với 20.661 usd của ngày thời điểm ngày hôm nay. Có nghĩa nếu ngày hôm nay bạn gửi 20.661 usd vào ngân hàng nhà nước thì 2 năm nữa bạn sẽ có 25.000 usd [ theo lãi suất vay kép, lãi suất vay thu được của năm thứ nhất liên tục cộng vào tiền gốc để tính lãi của năm thứ hai ] .Tương tự như vậy, tới năm thứ 6 bạn thu được 55.000 usd nhưng nếu quy về số tiền của ngày ngày hôm nay chỉ tương ứng với 31.046 usd. Nếu bạn gửi ngân hàng nhà nước 31.046 usd với lãi suất vay 10 % / năm theo hình thức lãi kép thì 6 năm nữa bạn có 55.000 usd .Xem thêm : Quy Định Về Thời Hạn Sở Hữu Nhà Chung Cư Hiểu Thế Nào Cho Đúng ?Câu hỏi đặt ra : Tại sao phải phức tạp hóa như vậy ? Giả định nếu như tỷ suất chiết khấu bằng 0 % ta sẽ được như bảng dưới
NPV mỗi năm bằng luôn dòng tiền của năm đó, số lượng là 135.000 ; lớn hơn gấp đôi số lượng 58.811 nếu có quy đổi. Số chênh lệch rất đáng kể, hoàn toàn có thể biến một NPV đang là số dương thành số âm. Có nghĩa là bạn lỗ nhưng cứ nghĩ là mình lãi .Tỷ lệ chiết khấu thường là ngân sách sử dụng vốn là tỷ suất doanh thu của giải pháp tốt nhất mà doanh nghiệp hoàn toàn có thể lựa chọnDùng tiền đó gửi ngân hàng lấy lãi suất tiền gửiĐầu tư vào cổ phiếu….Dùng tiền đó gửi ngân hàng nhà nước lấy lãi suất vay tiền gửiĐầu tư vào CP … .Các bài tập ở nhà trường sẽ cho trước số lượng tỷ suất chiết khấu đơn cử nhưng bạn nên hiểu ý nghĩa của số lượng này .Nếu NPV dương thì dự án Bất Động Sản đáng được đầu tư vì nó thu được doanh thu lớn hơn giải pháp thay thế sửa chữa [ là giải pháp dùng để tính tỷ suất chiết khấu ]. Nếu tính cho 2 dự án Bất Động Sản đầu tư độc lập thì NPV nào lớn hơn thì dự án Bất Động Sản đó đáng được đầu tư hơn .
IRR [ Internal Rate of Return -Tỷ suất hoàn vốn nội tại]
Giả sử bạn có 300 triệu và đang đứng trước lựa chọn có nên mở một shop game hay không. Sau một hồi tính đo lường và thống kê toán bạn thấy rằng nếu mở shop bạn sẽ có cống phẩm 5 % [ Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROE – Return of Equity ]. Bạn có lên đầu tư hay không ? Nếu chỉ xét đơn thuần dưới góc nhìn kinh tế tài chính thì bạn không nên đầu tư vì nó thấp hơn lãi suất vay tiền gửi 6 % của ngân hàng nhà nước. Có nghĩa rằng doanh thu thu được thấp hơn ngân sách sử dụng vốn .Nếu chiêu thức NPV cho ra một giá trị của tiền [ dương hoặc âm ] thì IRR cho ra một tỷ suất % để từ đó nếu % đó lớn hơn ngân sách vốn [ tỷ suất chiết khấu ] thì nên đầu tư còn thấp hơn thì không nên .Trong bản cáo bạch của Tập đoàn Hòa phát khi lan rộng ra tiến trình II của xí nghiệp sản xuất sản xuất thép Dung Quất thì IRR có giá trị là 12 %, cao hơn so với ngân sách sử dụng vốn nên nó là dự án Bất Động Sản đáng được đầu tư .
Công thức tính IRR
Ví dụ cũng với số liệu khi tính NPV ở phía trên ta tính ra IRR = 23 % ở phía dưới :
Cả hai phương pháp đều chỉ nhằm ra quyết định đầu tư hay không đầu tư vậy thì việc gì phải tính theo cả hai phương pháp làm gì, giống như Hòa phát đã làm?
Đó là vì nó cho ra một số lượng tuyệt đối và một số ít tương đối. Ví dụ doanh nghiệp A có doanh thu sau thuế năm 2017 là 10 tỷ ; Doanh nghiệp B là 12 tỷ. Số liệu này không cho ta biết được doanh nghiệp nào hiệu suất cao hơn vì nếu A có số vốn 100 tỷ còn B chỉ có vốn 10 tỷ thì B ro ràng là hoạt động giải trí hiệu suất cao hơn [ ROE của A = 10/100 = 10 % và ROE của B = 12/10 = 120 % ]Việc thống kê giám sát dòng tiền vào ra rất phức tạp với những dự án Bất Động Sản đầu tư lớn. Đôi khi người lập dự trù cố tính để cho NPV dương bằng cách thổi phồng dòng tiền nguồn vào ví dụ như doanh thu Dự kiến thực tiễn chỉ 40.000 usd nhưng lại tăng lên 60.000 usd. Tương tự ở dòng tiền ra, giá nguyên vật liệu hoàn toàn có thể giảm đi so với Dự kiến để giảm dòng tiền ra .NPV, IRR chỉ là một góc nhìn kinh tế tài chính ; nhà đầu tư con phải xem xét nhiều yếu tố khác nữa ; bạn hoàn toàn có thể tìm hiểu thêm trong bản cáo bạch của tập đoàn lớn Hòa Phát
Những ai đang, đã học ngành tài chính, quản trị kinh doanh,..chắc không lạ gì bài toán ra quyết định về việc một dự án có nên đầu tư hay không khi cho các số liệu về dòng tiền vào ra của một số năm trong tương lai.Bạn đang xem: Bài tập thẩm định dự án đầu tư tính npv
Có thể các bạn thấy rằng chẳng biết bao giờ mình mới có thẩm quyền quyết định một dự án nào đó có nên đầu tư hay không nên cảm thấy bài toán hơi xa vời nhưng thực tế đây là bài toán khá phổ biến trong thực tế.
Bạn đang xem: Bài tập dự án đầu tư có lời giải
Ví dụ:
Năm 2016, Hòa phát dự định tiếp tục xây dựng giai đoạn II Dự án Khu liên hợp sản xuất gang thép Hòa Phát Dung Quất. Để xây dựng dự án, Hòa phát có hai con đường hoặc là vay ngân hàng hoặc chào bán cổ phiếu ra công chúng.
Nếu vay ngân hàng, Hòa phát sẽ trả lãi đều theo thỏa thuận với ngân hàng bất chấp dự án lỗ lãi thế nào. Lãi suất trả ngân hàng được trừ trực tiếp vào chi phí tài chính của DN.
Nếu chào bán cổ phiếu ra công chúng, Hoá phát sẽ trả cổ tức cho các cổ đông nắm giữ cổ phiếu đó. Lãi nhiều thì chia nhiều và lãi ít thì chia ít. Cổ tức được chi trả trong phần lợi nhuận sau thuế.
Hòa phát chọn cả hai con đường, và theo con đường nào thì Hòa Phát cũng phải có số liệu về hiệu quả đầu tư để thuyết phục ngân hàng và những người mua cổ phiếu. Hiệu quả đầu tư cao thì lãi ngân hàng thấp, giá bán cổ phiếu cao; hiệu quả đầu tư thấp thì lãi ngân hàng cao, giá bán cổ phiếu thấp
Cụ thể thời điểm đó Hòa Phát đã phát hành cổ phiếu với thông tin như sau:
Giá chào bán 20.000 đồng phụ thuộc vào mức độ rủi ro, khả năng sinh lời của dự án và giá cổ phiếu hòa phát tại thời điểm chào bán. Phương pháp tính giá chào bán cụ thể như thế nào nếu bạn quan tâm có thể tìm hiểu sâu trong bản Cáo bạch của Hòa phát ở cuối entry này.
Trong bản cáo bạch, có một bảng rất ngắn gọn về hiệu quả đầu tư dưới góc nhìn tài chính như sau:
NPV [Net Present Value – Giá trị hiện tại thuần]: là hiệu số của giá trị hiện tại dòng tiền vào trừ đi giá trị hiện tại dòng tiền ra
Co : Chi phí đầu tư ban đầu [năm 0 ]
Ct: Dòng tiền thuần tại thời gian t [ thường tính theo năm]
r: tỷ lệ chiết khấu
n : thời gian thực hiện dự án [ thường tính theo năm]
Ví dụ:
Bạn dự định mở một quán cafe ở … tháp rùa giữa hồ hoàn kiếm [hy vọng bạn thuê được :P]. Chi phí đầu tư ban đầu dự kiến là 100.000 usd bao gồm sơn sửa lại tháp rùa, mua bàn ghế, mua các loại máy móc, bắc một cái cầu phao từ bờ ra đảo rùa,…
Sau khi hoàn tất bắt đầu đi vào khai thác, năm đầu tiên bạn dự kiến phải chi ra là 50.000 usd bao gồm các chi phí như bảo tu máy móc, mua nguyên vật liệu, trả lương nhân viên, trả thuế, lãi vay ngân hàng, tiền thả rùa giống quanh đảo, tiền thức ăn cho rùa…[các dòng tiền ra] và thu vào 60.000 usd là tiền thu được nhờ bán các cốc cafe cho khách hàng, lãi thu được nhờ vốn lưu động gửi ngân hàng, tiền bán rùa….Cứ như vậy bạn dự đoán dòng vào và ra cho 6 năm liên tiếp để có bảng dưới:
Giả định tỷ lệ chiết khấu là 10% thì NPV được tính như sau:
Năm đầu tiên thực tế bạn thu được là 10.000 usd nhưng 10.000 usd của một năm nữa chỉ có giá trị tương ứng với 9.091 usd của ngày hôm nay. Đại loại là nếu bạn gửi 9.091 usd vào ngân hàng với lãi suất 10%/năm thì 1 năm nữa bạn sẽ có 10.000.
Năm thứ hai bạn có 25.000 usd nhưng 25.000 usd của 2 năm nữa chỉ có giá trị tương ứng với 20.661 usd của ngày hôm nay. Có nghĩa nếu hôm nay bạn gửi 20.661 usd vào ngân hàng thì 2 năm nữa bạn sẽ có 25.000 usd [theo lãi suất kép, lãi suất thu được của năm thứ nhất tiếp tục cộng vào tiền gốc để tính lãi của năm thứ hai].
Tương tự như vậy, tới năm thứ 6 bạn thu được 55.000 usd nhưng nếu quy về số tiền của ngày hôm nay chỉ tương ứng với 31.046 usd. Nếu bạn gửi ngân hàng 31.046 usd với lãi suất 10%/năm theo hình thức lãi kép thì 6 năm nữa bạn có 55.000 usd.
Xem thêm: Quy Định Về Thời Hạn Sở Hữu Nhà Chung Cư Hiểu Thế Nào Cho Đúng ?
Câu hỏi đặt ra: Tại sao phải phức tạp hóa như vậy ? Giả định nếu như tỷ lệ chiết khấu bằng 0% ta sẽ được như bảng dưới
NPV mỗi năm bằng luôn dòng tiền của năm đó, con số là 135.000; lớn hơn gấp đôi con số 58.811 nếu có quy đổi. Số chênh lệch rất đáng kể, có thể biến một NPV đang là số dương thành số âm. Có nghĩa là bạn lỗ nhưng cứ nghĩ là mình lãi.
Tỷ lệ chiết khấu thường là chi phí sử dụng vốn là tỷ lệ lợi nhuận của phương án tốt nhất mà doanh nghiệp có thể lựa chọn
Dùng tiền đó gửi ngân hàng lấy lãi suất tiền gửiĐầu tư vào cổ phiếu….Các bài tập ở nhà trường sẽ cho trước con số tỷ lệ chiết khấu cụ thể nhưng bạn nên hiểu ý nghĩa của con số này.
Nếu NPV dương thì dự án đáng được đầu tư vì nó thu được lợi nhuận lớn hơn phương án thay thế [là phương án dùng để tính tỷ lệ chiết khấu]. Nếu tính cho 2 dự án đầu tư độc lập thì NPV nào lớn hơn thì dự án đó đáng được đầu tư hơn.
IRR [ Internal Rate of Return -Tỷ suất hoàn vốn nội tại]
Giả sử bạn có 300 triệu và đang đứng trước lựa chọn có nên mở một cửa hàng game hay không. Sau một hồi tính tính toán toán bạn thấy rằng nếu mở cửa hàng bạn sẽ có lợi tức 5% [Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROE – Return of Equity] . Bạn có lên đầu tư hay không? Nếu chỉ xét đơn thuần dưới góc độ tài chính thì bạn không nên đầu tư vì nó thấp hơn lãi suất tiền gửi 6% của ngân hàng. Có nghĩa rằng lợi nhuận thu được thấp hơn chi phí sử dụng vốn.
Nếu phương pháp NPV cho ra một giá trị của tiền [dương hoặc âm] thì IRR cho ra một tỷ lệ % để từ đó nếu % đó lớn hơn chi phí vốn [tỷ lệ chiết khấu] thì nên đầu tư còn thấp hơn thì không nên.
Trong bản cáo bạch của Tập đoàn Hòa phát khi mở rộng giai đoạn II của nhà máy sản xuất thép Dung Quất thì IRR có giá trị là 12%, cao hơn so với chi phí sử dụng vốn nên nó là dự án đáng được đầu tư.
Công thức tính IRR
Ví dụ cũng với số liệu khi tính NPV ở phía trên ta tính ra IRR = 23% ở phía dưới:
Cả hai phương pháp đều chỉ nhằm ra quyết định đầu tư hay không đầu tư vậy thì việc gì phải tính theo cả hai phương pháp làm gì, giống như Hòa phát đã làm?
Đó là vì nó cho ra một con số tuyệt đối và một số tương đối. Ví dụ doanh nghiệp A có lợi nhuận sau thuế năm 2017 là 10 tỷ; Doanh nghiệp B là 12 tỷ. Số liệu này không cho ta biết được doanh nghiệp nào hiệu quả hơn vì nếu A có số vốn 100 tỷ còn B chỉ có vốn 10 tỷ thì B ro ràng là hoạt động hiệu quả hơn [ROE của A = 10/100=10% và ROE của B= 12/10=120%]
Việc tính toán dòng tiền vào ra rất phức tạp với các dự án đầu tư lớn. Đôi khi người lập dự toán cố tính để cho NPV dương bằng cách thổi phồng dòng tiền đầu vào ví dụ như doanh số dự đoán thực tế chỉ 40.000 usd nhưng lại tăng lên 60.000 usd. Tương tự ở dòng tiền ra, giá nguyên vật liệu có thể giảm đi so với dự đoán để giảm dòng tiền ra.
NPV, IRR chỉ là một góc nhìn tài chính; nhà đầu tư con phải xem xét nhiều yếu tố khác nữa; bạn có thể tham khảo trong bản cáo bạch của tập đoàn Hòa Phát