Bất động sản “đóng băng” dẫn đến nhiều ngành nghề sản xuất kinh doanh như: sản xuất xi măng, sắt thép, gạch ốp lát... rơi vào tình trạng ế ẩm, đình đốn, nhiều lao động bị mất việc làm hoặc giảm lương.
Cho đến thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Nguyên nhân là do chính sách thắt chặt tín dụng, các nhà đầu tư [cả lớn và nhỏ] không có vốn để kinh doanh. Mặt khác, thị trường bất động sản đã bị đẩy giá lên quá cao, căn hộ rẻ nhất mặc dù ở xa trung tâm cũng có giá trên một tỷ đồng, những người có nhu cầu nhà ở, nhưng không đủ khả năng chi trả. Một nguyên nhân nữa là tâm lý “đám đông” nên mặt hàng hóa nào đã ế càng ế thêm.
Ông Nguyễn Văn San, Văn phòng nhà đất Phúc Lộc [Hà Đông, Hà Nội] cho biết: Năm 2011, sàn này chỉ có đúng 3 giao dịch thành công, từ đó đến nay chỉ có người đến khảo giá chứ không có người mua. Các sàn giao dịch khác ở quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Từ Liêm, Thanh Trì... cũng trong tình trạng tương tự. Theo nhận xét của ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Bất động sản Sohovietnam: Thị trường năm 2012 chưa có dấu hiệu khởi sắc bởi lãi suất ngân hàng vẫn còn ở mức cao… Một số nhà đầu tư khác còn bi quan hơn khi cho rằng: Trong năm nay sẽ có không ít chủ đầu tư phải bán đi dự án bất động sản của mình để lấy tiền trả nợ. Nếu tình hình tiếp tục khó khăn sẽ có nhiều chủ đầu tư buộc phải cấu trúc lại nguồn vốn do những khoản vay hồi đầu năm 2011 sẽ bị đáo hạn vào khoảng quý 1, quý 2-2012.
Tuy nhiên, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Phan Thành Mai lại nhận xét khả quan hơn: Nếu chính sách của Ngân hàng Nhà nước được điều tiết theo hướng nới lỏng linh hoạt và có chọn lọc cho thị trường bất động sản, kiến nghị của các Bộ, ngành được Chính phủ thực thi... thì khả năng thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu phục hồi vào khoảng quý 3 hoặc quý 4-2012.
Những hệ lụy
Bất động sản “chết” kéo theo nhiều ngành sản xuất kinh doanh khác bị đình đốn. Theo báo cáo của ngành thép: Năm 2011, sức tiêu thụ thép xây dựng liên tiếp giảm mạnh kể từ quý 2 khiến lượng tồn kho lên tới con số kỷ lục, hơn 800.000 tấn. Đây là mức tồn kho lớn nhất từ trước tới nay. Sản lượng thép tiêu thụ trong cuối năm 2011 ở mức 326.000 tấn, giảm 29% so với cùng kỳ năm trước. Sản lượng thép tiêu thụ xây dựng cả năm 2011 chỉ ở mức 4,6 triệu tấn, giảm 5,5% so với cùng kỳ. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, năm 2012, ngành thép sẽ còn “thê thảm” hơn vì thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu phục hồi.
Cùng chung số phận với ngành thép là ngành xi măng. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2011, tiêu thụ toàn ngành xi măng mới đạt trên 44 triệu tấn, còn khá xa mức 55 triệu tấn mà Bộ Xây dựng dự báo từ đầu năm. Có thể nói, chưa bao giờ ngành xi măng đối mặt với nhiều khó khăn như hiện nay và dự báo năm 2012 còn khó khăn hơn, bởi vì hàng loạt khách hàng là những doanh nghiệp xây dựng lớn hoạt động ở mức cầm chừng. Tiêu thụ giảm, hiệu quả kinh doanh đạt thấp, hầu hết các dự án xi măng được đầu tư bằng nguồn vốn vay, nên doanh nghiệp phải dồn sức để trả nợ, làm cho tình hình càng khó khăn hơn.
Theo tìm hiểu, có những doanh nghiệp sản xuất xi măng cho đến nay đã nợ xấu ngân hàng hàng ngàn tỷ đồng. Những doanh nghiệp có tiềm lực mạnh như Tổng Công ty Công nghiệp Xi măng Việt Nam [Vicem] năm 2011 cũng bị lỗ trên 230 tỷ đồng. Đại diện Vicem cho rằng, với tỷ suất lợi nhuận như hiện nay, doanh nghiệp khó thuyết phục được ngân hàng cho vay vốn đầu tư sản xuất.
Hiệp hội Gốm sứ xây dựng Việt Nam [VIBCA] cho biết, hiện sản phẩm gạch ốp lát tồn kho tại các công ty trong nước ước khoảng trên 30 triệu mét khối, tương ứng hơn 2.000 tỷ đồng... Bên cạnh đó, nhiều nhà nhập khẩu đồ nội thất về xây dựng cũng điêu đứng vì không tiêu thụ được sản phẩm. Sản xuất đình đốn dẫn đến nhiều doanh nghiệp xây dựng, sản xuất xây dựng phải “co hẹp” quy mô, làm nhiều người lao động mất việc làm. Cuộc sống của người lao động vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn.
Theo
Công Lý
Theo Đăng lại
Gần ba thập kỷ qua bất động sản chứng kiến 4 lần sốt đất và 3 đợt đóng băng với chu kỳ lặp lại sau mỗi 7-8 năm, theo Propzy.
Công ty Propzy vừa công bố nghiên cứu Chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 28 năm [bắt đầu từ năm 1993 đến nay] với sự lặp lại xen kẽ của các đợt sốt đất sau 7 năm diễn ra một lần và những cột mốc đóng băng xuất hiện sau 8 năm.
Nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, giai đoạn 1993-1994 thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất. Phải đến 7 năm sau, tức vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002.
Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm.
Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008, nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.
Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.
Thị trường bất động sản khu trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo Propzy, trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản non trẻ đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng và các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán. Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, Vn-Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003-2006 khi bất động sản đóng băng.
Năm 2007, khi sốt đất lần ba, Vn-Index lập đỉnh 1.170 điểm và Vn-Index điều chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn-Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm. Đến quý III/2021, khi Vn-Index lập đỉnh 1.400 điểm, từ đó, có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần hình thành trong thời gian tới.
Tuy nhiên, ghi nhận của VnExpress cho thấy, thị trường bất động sản đang chao đảo mạnh trong đợt dịch Covid-19 lần thứ tư [đầu tháng 5/2021 đến nay]. Thanh khoản toàn thị trường kém ở nhiều phân khúc. Các tài sản cho thuê bị bỏ trống hàng loạt, bất động sản nhà ở, thương mại, tiêu dùng ế ẩm, nhiều nhà đầu tư và khách mua nhà mất khả năng thanh toán, các doanh nghiệp địa ốc khó khăn dòng tiền... Thị trường khó có cơ hội đảo chiều từ giảm tốc sang nóng sốt trong giai đoạn dịch bệnh diễn biến phức tạp, khó lường.
Trước Propzy, Savills cũng từng công bố báo cáo 25 năm thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam [giai đoạn 1995-2020]. Hồi quý III/2020, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, từ giữa thập niên 90, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những giai đoạn tăng nóng. Theo sau đó là thời kỳ suy giảm, khủng hoảng, đóng băng, rồi hồi phục trở lại một cách mạnh mẽ và đến năm 2020 bị chững lại do ảnh hưởng của dịch bệnh.
Ông Neil MacGregor chia khoảng thời gian đầy biến động vừa qua thành 4 giai đoạn thăng trầm. Giai đoạn 1995-1998 thị trường bất động sản còn sơ khai, bắt đầu khởi động và tăng nhanh.
Phải chờ đến giai đoạn 1998-2008 thị trường mới làm quen với các cơn sốt đất. Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và thổi bùng cơn sốt giá. Giao dịch và giá nhà trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia. Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM.
Giai đoạn 2008-2018 thị trường đón một thập niên biến động chưa từng có. Khoảng thời gian này, bất động sản chứng kiến mọi cung bậc của vòng tròn khủng hoảng - hồi phục - bùng nổ - giảm tốc [dấu hiệu của khủng hoảng] xuất hiện trong cùng một thập niên. Giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản. Thời điểm này tại Việt Nam, giá nhà đất lao dốc, biên độ giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn.
Giai đoạn 2018-2020, đà giảm tốc mạnh dần, thách thức nhiều hơn. Từ năm 2018, đà giảm tốc của thị trường bất động sản dần lộ diện với sự sụt giảm nguồn cung kéo dài sang năm 2019-2020, tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại và thấp dần. Sự giảm tốc này do các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho các dự án địa ốc bị kéo dài. Song song đó, Covid-19 diễn biến phức tạp như một cú đánh bồi, càng khiến cho thị trường bất động sản diễn biến chậm chạp hơn trước.
Đến giữa tháng 9/2021, đã bước vào những tuần cuối cùng của quý III, giới chuyên gia dự báo, đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ tư đang đẩy thị trường địa ốc đối diện kịch bản xấu nhất 10 năm qua và khó có thể xảy ra đợt sóng nóng sốt nào nếu dịch bệnh chưa được kiểm soát.
Trung Tín