Dự báo giá chung cư 2023

Không phủ nhận những khó khăn mà thị trường địa ốc đang đối mặt ở thời điểm hiện tại, một số chuyên gia cho rằng, kênh đầu tư này sẽ lấy lại vị thế cân bằng, phục hồi trong năm 2023.

Tại Hội nghị Xúc tiến chuyển đổi số cho thị trường bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra nhìn nhận tổng quan về thị trường bất động sản.

Theo ông Đính, 9 tháng vừa qua, nguồn cung mới của thị trường bất động sản chỉ bằng khoảng 20% so với cùng thời điểm năm trước. Các sản phẩm cũng chưa thực sự phù hợp với thị trường khi nguồn cung với phân khúc cao cấp đang thừa, trong khi đó sản phẩm giá rẻ đáp ứng nhu cầu tìm nhà ở thực của người dân lại đang thiếu.

2 năm qua khủng hoảng kinh tế do dịch Covid-19 cùng với các hoạt động điều chỉnh chính sách đã có những tác động nhất định tới thị trường bất động sản.

Các phân khúc nhà ở giá rẻ nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%. Đặc biệt với phân khúc căn hộ ở tầm 25 triệu/m2 nay không còn tìm thấy trên thị trường.

Giá nhà tăng lên và không phù hợp với thị trường nên khả năng hấp thụ của thị trường thấp. Nhiều dự án khuyến mại từ 15 - 35% sản phẩm để tăng hấp thụ.

Dự báo diễn biến thị trường giai đoạn cuối năm 2022 và năm 2023, ông Đính cho rằng: “Từ nay đến cuối năm, một số phân khúc có điểm sáng đó là bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp, nhà ở xã hội thu nhập thấp dư địa tiềm năng vẫn còn lớn. Nhu cầu đầu tư và nhu cầu thực tại các phân khúc này cũng tương đối lớn. Ví dụ như phân khúc công nghiệp đang có tỷ lệ lấp đầy tới 89%, kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng của giới chuyên gia, đội ngũ công nhân cũng rất cao. Do đó, các địa phương sẽ cần đẩy mạnh phát triển các phân khúc, sản phẩm dịch vụ ăn theo”.

Vị chuyên gia này nhận định thêm, mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng những điểm nghẽn khó khăn phải kể đến như các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ chưa thể triển khai.

“Thời gian vừa qua, Chính phủ đang cố gắng tháo gỡ các rào cản khó khăn, tôi tin rằng thị trường sẽ dần có cân bằng tốt hơn trong năm 2023”, ông Đính nói.

Nhiều chuyên gia cũng đưa ra mốc thời điểm 2023 là giai đoạn phục hồi của bất động sản.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, thời điểm hiện tại, thị trường đang thanh lọc để minh bạch hơn. Trong thời gian tới, với động lực từ dòng vốn ngoại, các chính sách điều tiết bình ổn của Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng sôi động trở lại.

Các chuyên gia cũng cho rằng, trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản.

Dữ liệu cho thấy, kinh tế Việt Nam đang trong xu hướng phục hồi và tăng trưởng tích cực, đặc biệt khi so với thời kỳ cách ly diện rộng vào quý 3/2021. Chỉ số GDP đạt 8,83%, vẫn trong kế hoạch kiểm soát lạm phát tốt, giải ngân FDI tốt, tỷ giá đồng USD so với đồng Việt Nam vẫn ở mức 3%, duy trì mức ổn định.

Bên cạnh đó, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản có cải thiện, trong 9 tháng đầu năm, lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 7.124 doanh nghiệp, tăng mạnh so với cùng kỳ. Lượng doanh nghiệp quay lại hoạt động là 1.769, cao hơn con số 998 so với cùng kỳ 2021. Vốn giải ngân đầu tư công dù chậm hơn so với kế hoạch nhưng vẫn đang được đẩy nhanh. Tuy nhiên tăng trưởng tín dụng hiện ở mức cao và tốc độ giải ngân công vẫn chậm so với chỉ tiêu đề ra.

Tuy nhiên, với cái nhìn đầy thận trọng, TS. Đinh Thế Hiển đưa ra đánh giá ít lạc quan hơn. Ông Hiển nói, đầu năm 2022, rất nhiều người không tin thị trường bất động sản có thể tồi tệ như năm 2013 nhưng hiện nay, theo quan sát, tình trạng tài chính của những người này đã giống với năm 2013 tới 70%. Đây là lý do mà vị chuyên gia này lo ngại sẽ có thể xuất hiện thêm tín hiệu xấu với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Tại một toạ đàm, ông Đào Minh Châu, Phó Giám đốc Phân tích cổ phiếu SSI Research chỉ ra thách thức của bất động sản, đó lãi suất tăng khiến thanh khoản sụt giảm, thị trường trái phiếu doanh nghiệp khó khăn đi kèm với lượng trái phiếu đáo hạn lớn trong hai năm tới.

Bộ Xây dựng yêu cầu rà soát thị trường BĐS

Đánh giá về thị trường BĐS quý III vừa qua, Bộ Xây dựng cho biết, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ thông qua việc ban hành nhiều các cơ chế chính sách, thị trường BĐS đã được điều chỉnh.

Tại các địa phương không còn tình trạng tăng "nóng", sốt cục bộ như những tháng đầu năm.

Nhiều địa phương đã có các giải pháp kịp thời để kiểm tra, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng.

Hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS được tăng cường kiểm soát.

Các địa phương đã kịp thời chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường BĐS.

Các tồn tại, bất cập của thị trường BĐS đã từng bước được khắc phục. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, thị trường BĐS vẫn còn có nhiều khó khăn, bất cập, chưa thực sự lành mạnh, bền vững.

Đơn cử, nguồn cung về BĐS chưa có sự cải thiện nhiều. Nguồn cung về nhà ở thương mại từ các dự án mới được bổ sung không nhiều.

Nguồn cung nhà ở trong quý chủ yếu vẫn từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán. Nguồn cung nhà ở xã hội rất hạn chế, căn hộ giá rẻ hầu như không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong quý.

Nguồn cung BĐS, nhà ở sẽ còn hạn chế do lượng dự án được mở mới giảm so với các năm trước, trong khi nhiều dự án đã được chấp thuận gặp vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý. Cụ thể là việc giao đất, tính tiền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch và cấp phép xây dựng…

Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ chung cư vẫn giữ ở mức cao đã được thiết lập tại thời điểm cuối quý II năm nay, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và lượng giao dịch của thị trường đặc biệt là thị trường thứ cấp.

Trong quý III, các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực BĐS đều gặp khó khăn, giảm so với các quý trước. Một số cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, trái phiếu, cổ phiếu đã bị xử lý gây ảnh hưởng đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.

Kiểm soát hoạt động sàn giao dịch, môi giới, huy động vốn trên thị trường...

Bên cạnh việc điều chỉnh, hoàn thiện quy định pháp luật để khắc phục những tồn tại của thị trường BĐS, Bộ Xây dựng kiến nghị các cơ quan bộ, ngành liên quan thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS, hoạt động sàn giao dịch BĐS, hoạt động môi giới BĐS…

Đồng thời, các đơn vị kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

Chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay đối với lĩnh vực BĐS bảo đảm đúng quy định của pháp luật; khẩn trương xem xét ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ.

Đối với các địa phương, Bộ Xây dựng yêu cầu tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện giao đất, lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với các dự án BĐS, dự án nhà ở mới để tăng nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó là kiểm soát, phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật.

Các địa phương cần có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường BĐS.

Đồng thời, theo dõi chặt chẽ, kịp thời, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và "bong bóng" BĐS trên địa bàn.

Đặc biệt, tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Nhận định mới về 'sốt đất' cuối năm và đầu 2023

Theo Tienphong, chuyên gia cho rằng, thực tế mỗi năm, đất nền thường có đợt sốt cục bộ vào đầu năm do đây là thời điểm công bố các quy hoạch, hạ tầng mới tại nhiều địa phương và điều này sẽ gây kích thích về giá, nhưng hiện tại người mua có tâm lý rất e dè trong việc đầu tư và mua BĐS.

Phát biểu tại buổi công bố báo cáo thị trường BĐS quý III/2022, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, trong quý IV/2022, thị trường có thể sẽ tăng trưởng mạnh hơn quý III.

Tuy nhiên, thị trường tập trung chủ yếu ở loại hình chung cư, đặc biệt tại TPHCM. Lý do là vì từ đầu quý, các chủ đầu tư đã bắt đầu có những đợt mở bán rầm rộ, nguồn cung sản phẩm được cải thiện rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc dành cho người mua ở thực.

Trong khi đó, loại hình đất nền sẽ bớt khó khăn hơn, vì nhìn chung thị trường đất nền trong ngắn hạn vẫn chịu ảnh hưởng, nhưng nhìn vào quá khứ thường cuối năm hoặc đầu năm mới thì lượt quan tâm tìm kiếm đất nền luôn rất cao.

Bởi thực tế cho thấy, mỗi năm, đất nền thường có các đợt sốt cục bộ vào đầu năm do đây là thời điểm công bố các quy hoạch, hạ tầng mới tại nhiều địa phương. Điều này sẽ gây kích thích về giá.

Hà Nội công bố 23 dự án bị thu hồi đất

Sở Tài nguyên và Môi trường [TN&MT] Hà Nội vừa công bố thông tin 23 dự án vốn ngoài ngân sách chậm tiến độ triển khai và vi phạm pháp luật trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Trong đó, huyện Thạch Thất chiếm tỷ lệ cao nhất.

Theo Sở TN&MT, trong số 23 dự án mà UBND thành phố đã có quyết định thu hồi đất, địa bàn huyện Thạch Thất có số lượng nhiều nhất, gồm: Dự án Xây dựng khu biệt thự nhà vườn [xã Tiến Xuân] do Công ty Cổ phần An Lạc làm chủ đầu tư; Dự án xây dựng trường đại học tại địa bàn huyện Thạch Thất, trường Đại học Hòa Bình làm chủ đầu tư;

Dự án xây dựng biệt thự nhà vườn, Công ty Xây dựng Trường Giang làm chủ đầu tư; Dự án biệt thự nhà vườn, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Thương mại quốc tế Như Thành;

Dự án xây dựng xưởng sơ chế và lắp giáp giới thiệu sản phẩm tại huyện Thạch Thất, Công ty TNHH Thiên Hưng làm chủ đầu tư; Nhà máy sản xuất cọc bê tông [xã Tiến Xuân], Công ty Cổ phần Licogi 13 - nền móng xây dựng làm chủ đầu tư; Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu biệt thự Sunny light [xã Yên Bình], chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Ánh Dương;

Dự án Khu nhà ở cho cán bộ giáo viên, do trường Đại học Hòa Bình làm chủ đầu tư; Dự án xây dựng trung tâm thương mại - dịch vụ [xã Tiến Xuân], do Công ty TNHH Thương mại Tuổi trẻ làm chủ đầu tư.

Tại huyện Mê Linh, các dự án chậm triển khai gồm: Dự án khu đô thị mới BMC [xã Đại Thịnh], chủ đầu tư là Công ty Vật liệu xây dựng và lắp ráp thương mại; Khu đô thị mới Prime Group – Khu đô thị sinh thái Đại Thịnh [xã Đại Thịnh], chủ đầu tư là Công ty CP Prime Group; Dự án khu đô thị mới Việt Á [xã Thanh Lâm], Công ty CP Tập đoàn đầu tư thương mại công nghiệp Việt Á làm chủ đầu tư; Dự án khu đô thị mới Vinalines [xã Đại Thịnh – Thanh Lâm – Tráng Việt], Công ty CP BĐS Vinalines Vĩnh Phúc làm chủ đầu tư.

Ngoài ra, một số địa bàn khác cũng có dự án chậm triển khai bị UBND Thành phố Hà Nội ban hành quyết định thu hồi đất, gồm: Dự án cải tạo xây dựng Tòa nhà văn phòng số 69 Nguyễn Du, chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Khoáng sản Hợp Thành; Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh khai thác chợ lâm sản Thượng Cát, phường Thượng Cát [quận Bắc Từ Liêm], do Công ty TNHH MTV đầu tư và phát triển nông nghiệp Hà Nội làm chủ đầu tư;

Dự án bãi đỗ xe tĩnh, khu đất bãi sông Hồng, phường Đông Ngạc [quận Bắc Từ Liêm], Công ty CP Xây dựng và hỗ trợ phát triển vận tải Phúc An làm chủ đầu tư.

Dự án khu dịch vụ và đào tạo nhân sự cấp cao Phú Hòa và văn phòng làm việc, phường Mễ Trì [quận Nam Từ Liêm], Công ty CP thương mại dịch vụ và đầu tư Phú Hòa làm chủ đầu tư; Dự án trụ sở làm việc, số 150, ngõ 72 Nguyễn Trãi [quận Thanh Xuân], Công ty CP xây lắp và sản xuất công nghiệp làm chủ đầu tư; Dự án Mở rộng, nâng cấp Viện di truyền nông nghiệp, phường Cổ Nhuế 1 [quận Bắc Từ Liêm], Viện Di truyền nông nghiệp làm chủ đầu tư.

Tổ hợp công trình công cộng, chung cư cao tầng, số 162 Nguyễn Văn Cừ [quận Long Biên], chủ đầu tư là Hợp tác xã công nghiệp Thăng Long; Trụ sở giao dịch và khách sạn, số 6 Đào Duy Anh [quận Đống Đa], chủ đầu tư là Công ty TNHH Việt Anh; Dự án Nam Đoàn Plaza, phường Mỹ Đình 1 [quận Nam Từ Liêm], Công ty CP Địa ốc Dầu khí Viễn thông làm chủ đầu tư; Dự án xây dựng trụ sở Đại sứ quán [phường Xuân Tảo, quận Bắc Từ Liêm], Đại sứ quán Vương quốc Ả rập Xê út làm chủ đầu tư.

Những điều cần biết khi bàn giao nhà chung cư

Nhận bàn giao căn hộ là công việc rất dễ xảy ra sai sót nhưng thường được tiến hành qua loa, nhất là đối với những người mua nhà lần đầu. Dưới đây sẽ là tổng hợp những điều bắt buộc bạn phải biết.

Hồ sơ bàn giao của nhà thầu thi công cho chủ đầu tư

Theo Khoản 3 Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014, khi bàn giao căn hộ chung cư, nhà thầu thi công xây dựng phải giao các tài liệu liên quan đến căn hộ đó cho chủ đầu tư ồm: Bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế…

Hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho ban quản trị chung cư

Theo Khoản 4 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD, hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho ban quản trị chung cư gồm 2 bộ hồ sơ sao y từ bản chính:

- Bản vẽ hoàn công [bao gồm danh mục bản vẽ kèm theo];

- Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình;

- Quy trình vận hành, khai thác công trình, bảo trì công trình;

- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn;

- Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, trong đó có quy định cụ thể chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để ôtô và khu vực để xe công cộng.

Hồ sơ bàn giao cho người mua nhà

Theo Phụ lục IX ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP, danh mục hồ sơ bàn giao nhà chung cư phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình dưới đây sẽ được bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng chung cư:

- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình.

- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận [có danh mục bản vẽ kèm theo] và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.

- Bản vẽ hoàn công [có danh mục bản vẽ kèm theo].

- Các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình [nếu có] trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.

- Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình.

- Quy trình vận hành, khai thác công trình [nếu có]; quy trình bảo trì công trình.

- Hồ sơ giải quyết sự cố công trình [nếu có].

- Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư. Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục [nếu có].

- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng [nếu có].