Căn cứ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau:
- Giao đất ở tại đô thị, tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
- Sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại - dịch vụ.
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích [đất 5%] để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất được Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của Nhà nước.
- Giao đất, cho thuê đất đối với những trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Lưu ý: Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước sẽ giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá.
>> Tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai - nhà ở của LuatVietnam 1900.6192
2. 9 trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong những trường hợp sau đây thì không đấu giá quyền sử dụng đất:
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.
- Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2013 như: Đất sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số; đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư hoặc lĩnh vực ưu đãi đầu tư,…
- Sử dụng đất quy định tại điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai như: Đất xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp,…
- Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản.
- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư.
- Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức khi chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền.
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
- Các trường hợp khác do Thủ tướng quyết định.
3. Thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
Lưu ý: Thủ tục này do cơ quan tổ chức đấu giá thực hiện.
Căn cứ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất gồm những bước sau:
Bước 1: Lập phương án đấu giá
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá
Bước 3: Quyết định đấu giá
Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất tham gia đấu giá
Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá đất
Bước 6: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 7: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
4. Người dân tham gia đấu giá đất như thế nào?
Bước 1: Xem thông tin về cuộc đấu giá
Điểm b khoản 1 Điều 35 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định tổ chức đấu giá phải niêm yết việc đấu giá tài sản ít nhất là trước 15 ngày mở cuộc đấu giá tại các địa điểm sau:
- Tại trụ sở của tổ chức đấu giá.
- Tại nơi tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi đất.
Như vậy, người dân xem kỹ thông tin về cuộc đấu giá đất tại một trong những địa điểm trên.
Bước 2: Đăng ký tham gia đấu giá
Căn cứ khoản 1 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản 2016, người dân đăng ký tham gia đấu giá đất thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá đất hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá, cụ thể:
- Tổ chức đấu giá bán hồ sơ tham gia đấu giá và tiếp nhận hồ sơ trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày.
Do đó, người dân liên hệ với tổ chức đấu giá để mua và nộp hồ sơ.
- Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do hai bên thỏa thuận nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của quyền sử dụng đất.
Gửi tiền đặt trước vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại/chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
Trường hợp khoản tiền đặt trước dưới 05 triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá.
Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.
Bước 3: Tham gia đấu giá
5. Thủ tục cấp Sổ đỏ khi trúng đấu giá
Căn cứ Điều 14 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, thủ tục cấp Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng] đối với đất khi trúng đấu giá như sau:
Bước 1: Nộp chứng từ đã nộp đủ tiền trúng đấu giá
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
Bước 3: Trao Giấy chứng nhận và bàn giao đất trên thực địa
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện những việc sau:
- Chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận.
- Chỉ đạo thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu, hồ sơ địa chính.
Trên đây là những quy định về đấu giá quyền sử dụng đất [hay còn gọi là đấu giá đất]. Để hiểu rõ hơn về đấu giá quyền sử dụng đất, bạn có thể gọi ngay đến số 1900.6192, các chuyên gia pháp lý của LuatVietnam sẽ hỗ trợ bạn.
>> Thế chấp Sổ đỏ: Điều kiện và thủ tục thế chấp
“Trong trường hợp trên đất có nhà xưởng, văn phòng, công trình xây dựng… Hay nói cách khác là chưa giải phóng mặt bằng thì lại không thỏa mãn điều kiện để đưa ra đấu giá”, một chuyên gia pháp lý cho biết.
- Tài sản trên đất thuê của Nhà nước
[ảnh minh họa].
Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng để phân tích, làm rõ hơn các khía cạnh pháp lý xung quanh vấn đề này.
PV: Nhiều ý kiến cho rằng việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua phương thức chuyển mục đích sử dụng đất thay vì đấu giá, đấu thầu thời gian qua tiềm ẩn “nguy cơ” tiêu cực, dễ phát sinh cơ chế “xin-cho”, “lợi ích nhóm”… Ý kiến và quan điểm của luật sư về vấn đề trên như thế nào? Vì sao thực tế lại ít dự án nhà ở được đấu giá quyền sử dụng đất?
Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng: Nhiều dự án được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không qua đấu giá, biến thành dự án nhà ở thương mại thay vì xây dựng trụ sở, văn phòng, đất xưởng sản xuất, đất dịch vụ, thương mại… Sau đó, các dự án nhà ở đã mọc lên khiến dân số tăng cao, gia tăng áp lực lên hạ tầng giao thông, xã hội. Trong khi, tiền sử dụng đất thu về ngân sách nhà quá bèo bọt, thất thu ngân sách nhà nước, để lại nhiều hoài nghi trong dư luận có hay không “lợi ích nhóm”.
Việc tổ chức đấu giá các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được cho là để khai thác hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân và doanh nghiệp. Ngoài ra, đấu giá đất còn giúp tăng nguồn thu cho ngân sách các cấp, tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị và triệt tiêu cơ chế “xin-cho”.
Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải áp dụng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai và được thẩm định đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Với các dự án nhà ở “có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” chỉ có quyết định chuyển mục đích sử dụng dụng đất và đồng thời chuyển qua chế độ “giao đất ở” mà không có quyết định giao đất như những dự án nhà ở khác.
Theo quy định tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 2 và quyết định cho thuê đất theo Mẫu số 02, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 5 và Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05.
Trên thực tế, tại các địa phương, đối với dự án nhà ở “có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”, các địa phương thực hiện đều không đúng mẫu biểu của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, thường thấy là việc “Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” theo Mẫu số 05, nhưng chèn nội dung của quyết định giao đất, hoặc là quyết định kiểu 2 trong 1: “Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất”, hoặc ghi “hình thức giao đất” chuyển thành “hình thức sử dụng đất: … giao đất”… cùng một UBND tỉnh địa phương, nhưng quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất không giống nhau tùy theo nguồn gốc đất.
Bản chất của việc “chuyển mục đích sử dụng đất” là thay đổi về loại đất nhưng không đồng nghĩa dẫn đến thay đổi nguồn gốc đất. Với đất của người dân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì người đó hoặc người nhận chuyển giao thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở chỉ thay đổi về loại đất và chuyển sang chế độ sử dụng đất ở.
Tuy nhiên, đất do Nhà nước thu hồi, đất do Nhà nước quản lý trước đây, sau đó được Nhà nước trao quyền [giao đất, cho thuê] cho mục đích sử dụng cụ thể như đất phi nông nghiệp: làm nhà máy trong dự án sản xuất, khu công nghiệp...] nếu không còn nhu cầu sử dụng mục đích đó thì có thể tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước và vẫn được nhận bồi thường theo quy định Điều 65 Luật Đất đai.
Với dự án nhà ở “chuyển mục đích sử dụng đất” có nguồn gốc đất do Nhà nước thu hồi, đất do Nhà nước quản lý trước đây thì chủ đầu tư dự án hoàn toàn không còn ràng buộc về nguồn gốc Nhà nước trao quyền bằng hình thức cho thuê đất trước đây.
Điều đó có thể thấy, về hình thức [không có quyết định giao đất, dùng mẫu biểu mới tổng hợp từ mẫu quyết định giao đất ghép và mẫu quyết định chuyển mục đích sử dụng đất] và bản chất [trao quyền từ hình thức thuê đã chuyển sang hình thức giao, Nhà nước mất quyền lựa chọn để trao quyền sử dụng đất ở: đấu giá quyền sử dụng đất [khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013] của hình thức “chuyển mục đích sử dụng đất” tại dự án nhà ở này đang tạo ra các khoản lợi ích do chủ đầu tư thu được không nhỏ từ lỗ hổng áp dụng pháp luật không phù hợp với thực tiễn.
Hiện nay, quy định về thủ tục chấp thuận chủ trương dự án nhà ở thương mại theo Luật Đầu tư 2020 gồm hai thủ tục chính là “lựa chọn nhà đầu tư” và thuộc trường hợp “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định Điều 30 [Quốc hội], Điều 31 [Thủ tướng Chính phủ] và Điều 31 [thẩm quyền UBND cấp tỉnh]. Đặc biệt là Điều 29 Luật Đầu tư 2020 có quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, quy định này không chỉ dự án nhà ở thương mại mà cả một số dự án khác.
Có thể thấy, đây là một quy định đã đồng bộ hóa với Điều 118 Luật Đất đai 2013 về “đấu giá” đối với đất do cơ quan nhà nước quản lý và theo hướng sẽ dần dần hạn chế các trường hợp được “chuyển mục đích sử dụng đất” vì đang tạo ra địa tô trong lý luận về quản lý đất đai.
Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã có quy định các thủ tục dự án nhà ở thương mại được “thống nhất” thực hiện “quyết định chủ trương đầu tư” theo Luật Đầu tư 2020, đã bỏ quy định thủc tục dự án theo Luật Nhà ở 2014.
Tuy nhiên, do chính sách đất đai qua các thời kỳ nên đến nay tồn tại nhiều nguồn gốc sở hữu quyền sử dụng đất, mặt khác các chính sách đất đai khác nhau thực hiện qua nhiều thời kỳ từ đó dẫn đến các quy định của Luật Đất đai càng trở nên phức tạp, chồng chéo nhưng lại càng tạo nhiều lỗ hổng không chỉ trong Luật Đất đai mà tại nhiều văn bản pháp luật chuyên ngành như trường hợp dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương với căn cứ “có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất”.
PV: Việc chủ thể đang sử dụng đất trở thành chủ đầu tư dự án và “chuyển mục đích sử dụng đất” thay vì đấu giá quyền sử dụng đất cũng có những ưu điểm như giảm bớt thủ tục, giảm chi phí giải phóng mặt bằng; nâng cao hiệu quả sử dụng đất… Đề nghị luật sư phân tích, làm rõ hơn những ưu điểm, hạn chế của cách làm này so với việc đấu giá quyền sử dụng đất?
Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng: Việc chủ thể sử dụng đất trở thành chủ đầu tư dự án và thực hiện “chuyển mục đích sử dụng đất” thay vì đấu giá quyền sử dụng đất có ưu điểm lớn về mặt thủ tục hành chính cho các chủ đầu tư dự án và các cơ quan chức năng liên quan.
Các bên liên quan sẽ hạn chế được chi phí, thời gian và những thủ tục phát sinh từ việc thực hiện tổ chức đấu giá. Chưa kể có một số trường hợp rủi ro xảy ra có thể ảnh hưởng đến kết quả đấu giá và quá trình giao đất cho đơn vị trúng đúng giá.
Việc này cũng hạn chế được những thủ tục và chi phí, rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng. Đã có không ít dự án phải lùi lại thời gian thực hiện do gặp vướng mắc trong quá trình giải phóng mặt bằng, bồi thường cho người đang sử dụng đất.
Đồng thời, hiệu quả sử dụng đất được nâng cao, khi có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tận dụng quỹ đất để phát triển những dự án có giá trị cao hơn, mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn cho địa phương và cho đất nước. Tuy nhiên, đi kèm những ưu điểm nêu trên thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không qua đấu giá này cũng có một vài nhược điểm cần lưu ý.
Việc trực tiếp cho chủ thể đang sử dụng đất trở thành chủ đầu tư mà không phải thực hiện, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất sẽ có thể thiếu khách quan. Bởi vì, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là trao cơ hội công bằng cho tất cả các chủ thể có nhu cầu tham gia đấu và thể hiện năng lực để trúng đấu giá.
Do đó, chủ thể đang sử dụng đất có đủ năng lực để thực hiện dự án hay không và việc không tổ chức đấu giá liệu có hạn chế cơ hội của nhiều nhà đầu tư có năng lực hơn muốn tham gia?
Khi thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, tuy nhiên khoản tiền này có thể sẽ ít hơn khoản tiền thu được do tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, có thể gây thất thoát ngân sách. Hơn nữa, nhiều người cũng sẽ đặt câu hỏi về tính minh bạch, khách quan của việc này, khi hiện nay tình trạng móc nối và lợi ích nhóm diễn ra khá phổ biến.
Vì vậy, để không có tình trạng lách luật, các cơ quan chức năng cần có thêm những quy định chặt chẽ liên quan đến trường hợp cho chủ thể đang sử dụng đất trở thành chủ đầu tư dự án và “chuyển mục đích sử dụng đất” thay vì đấu giá quyền sử dụng đất để phù hợp với quy định của pháp luật.
PV: Xin cảm ơn ông!
-
Ngày 11/01/2022, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đầu tư công, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật đấu thầu, Luật điện lực, Luật doanh nghiệp, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự.