Top nghiệp vụ thẩm định giá năm 2022

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí

• Ưu điểm: Phương pháp chi phí thường đơn giản, dễ áp dụng và có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường.
• Nhược điểm: Các tài sản được đem thẩm định giá bắt buộc phải có thông tin đầy đủ và chính xác cũng như các dữ liệu mang tính lịch sử. Do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản đem thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản nào hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá. 
• Điều kiện áp dụng: Phương pháp này áp dụng cho những tài sản không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập

3. Phương pháp thu nhập/ phương pháp đầu tư/ phương pháp vốn hóa

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng việc sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa được thực hiện dựa trên phương pháp lấy thu nhập chia cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. Phương pháp này áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập

• Ưu điểm: Phương pháp thu nhập đơn giản và dễ sử dụng, được dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
• Nhược điểm: Các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao. Việc xác định chúng phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác thường bị hạn chế.
• Điều kiện áp dụng: Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước. một cách hợp lý. Ngoài ra, phương pháp này còn được áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư

4. Phương pháp thặng dư/ phương pháp phân tích kinh doanh/ phát triển giả định

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư

• Ưu điểm: Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
• Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường. Nhân viên thẩm định giá nhà đất cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
• Điều kiện áp dụng: Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Phương pháp thặng dư phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phi đạt được độ tin cậy cao. 

5. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp chiết trừ

• Ưu điểm: Phương pháp chiết trừ thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trống, trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường. 
• Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị. 
• Điều kiện áp dụng: Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm và xây dựng và đất đai để tách riêng giá trị công trình xây dựng ra khỏi giá trị đất đai

Trên đây là những phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng phổ biến hiện nay mà DauGia.Net muốn chia sẻ cho các bạn đọc. Hy vọng rằng qua bài viết này các doanh nghiệp sẽ có thêm những kiến thức mới về thẩm định giá để thực hiện một cách chính xác và tránh tình trạng bị ép giá và chênh lệch giá trên thị trường hiện nay. 

>>> XEM THÊM: Định giá đất là gì? Các phương pháp xác định giá đất phổ biến

Nếu bạn đang có nhu cầu tham gia đấu giá tài sản và quan tâm đến các gói đấu giá tài sản công thì có thể tham khảo gói VIP6 - Phần mềm săn tài sản đấu giá của DauGia.Net. Với các gói tài sản đấu giá được cập nhật hàng giờ, hàng ngày giúp cho nhà đầu tư có được gói đấu giá tài sản công phù hợp, đáp ứng được tiêu chí đấu giá của doanh nghiệp mình.

Để biết thêm thông tin chi tiết về gói VIP6, bạn có thể liên hệ ngay với chúng tôi theo số hotline 0904.634.288 hoặc email [email protected] để được nhân viên tư vấn, hỗ trợ tận tình.

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn

Bộ Tài chính vừa hoàn thiện dự thảo Luật Giá [sửa đổi], trong đó có nhiều nội dung mới liên quan đến thẩm định viên về giá, lấy ý kiến công khai các bộ, cơ quan ngang bộ, Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ương trước ngày 10/7.

Đánh giá về hoạt động thẩm định giá thời gian qua, Bộ Tài chính cho rằng việc phát triển nóng về số lượng các doanh nghiệp thẩm định giá trong thời gian gần đây dẫn đến tình trạng nhiều doanh nghiệp thay đổi người đại diện theo pháp luật liên tục trong thời gian ngắn hoặc thẩm định viên về giá có hiện tượng không làm toàn thời gian tại doanh nghiệp. Từ đó gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước cũng như làm giảm hiệu quả hoạt động, trách nhiệm nghề nghiệp của doanh nghiệp.

SỬA ĐIỀU KIỆN TIÊU CHUẨN HÀNH NGHỀ ĐỐI VỚI THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ

Liên quan đến quy định về thẩm định viên về giá, Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi, hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành để củng cố một số tiêu chuẩn đối với thẩm định viên về giá cũng như các điều kiện tiêu chuẩn hành nghề đối với thẩm định viên về giá.

Từ năm 2015 đến nay cả nước có 431 công ty thẩm định giá. Tuy nhiên, sau thời gian phát triển nóng, đầu năm 2022, Bộ Tài chính tiến hành rà soát và đến nay chỉ còn 279 công ty thẩm định giá hoạt động cùng 1.460 thẩm định viên về giá được phép hành nghề.

Từ đó, cảnh báo sớm, ngăn chặn tình trạng thông đồng trong hoạt động thẩm định giá; xử lý các chồng chéo, vướng mắc trong quản lý thẩm định viên về giá.

Trên cơ sở đó sẽ chuẩn hóa việc đào tạo cấp chứng chỉ và công tác cập nhật kiến thức hàng năm cho thẩm định viên, tránh dàn trải không kiểm soát được chất lượng hoạt động. 

Theo đó, Bộ Tài chính, đề xuất bổ sung quy định khi tham gia thi cấp thẻ thẩm định viên về giá, người dự thi phải đáp ứng tiêu chuẩn 36 tháng kinh nghiệm. Đây là thời gian làm việc thực tế tại doanh nghiệp thẩm định giá, với công việc liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá, giúp việc cho các thẩm định viên trong các cuộc thẩm định giá tài sản cụ thể như hỗ trợ khảo sát, thu thập thông tin, lập dự thảo chứng thư, báo cáo kết quả thẩm định giá…

Đồng thời, chuyên môn hóa hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên để đảm bảo tính chuyên sâu, chuyên nghiệp, qua đó, nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá.

Theo đó, thẻ thẩm định viên về giá sẽ thể hiện rõ lĩnh vực chuyên môn của thẩm định viên theo nhóm tài sản thẩm định giá. Việc phân định chi tiết các nhóm tài sản này sẽ tiếp tục được đánh giá, phân định rõ ràng, cụ thể trong quá trình soạn thảo Luật.

Cụ thể, [1] Thẩm định viên về giá các tài sản, hàng hóa, dịch vụ thông thường như bất động sản, máy thiết bị, các tài sản thông thường khác...

[2] Thẩm định viên về giá các tài sản tài chính như doanh nghiệp, tài sản vô hình, thương hiệu...

GIÁM SÁT CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ

Như vậy, một mặt dự thảo sẽ nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá thông qua việc chuyên môn hóa lĩnh vực hoạt động của thẩm định viên để đảm bảo tính chuyên nghiệp, chuyên sâu; mặt khác sẽ giúp cho việc giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá của cơ quan nhà nước hiệu quả hơn.

Theo phân tích của Bộ Tài chính, hiện tiêu chuẩn của thẩm định viên về giá hiện được quy định tại Điều 34 của Luật giá. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cho thấy, quy định trên nảy sinh một số vấn đề bất cập.

Do đó, Luật chưa quy định thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo phải là thời gian làm việc tại doanh nghiệp thẩm định giá với nhiệm vụ công việc liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá.

"Nhiều trường hợp đã làm việc 36 tháng nhưng không phải tại các doanh nghiệp thẩm định giá và công việc không liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá", Bộ Tài chính nêu rõ. Vì vậy, mặc dù những trường hợp này đủ điều kiện cấp thẻ thông qua các kỳ thi nhưng chất lượng chuyên môn cơ bản không đáp ứng được ngay các nghiệp vụ thẩm định giá.

Bên cạnh đó, theo Bộ Tài chính, cùng với việc tăng cường quản lý chặt khâu cấp thẻ, phải chú trọng nhiều hơn cho việc củng cố kiện toàn các điều kiện, tiêu chuẩn hoạt động của thẩm định viên. 

Theo quy định hiện hành, người được cấp thẻ thẩm định viên về giá có đủ điều kiện thẩm định các loại tài sản mà không bị giới hạn. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đòi hỏi hoạt động thẩm định giá phải có chuyên môn sâu về lĩnh vực đề đáp ứng yêu cầu từ thực tế, vì trong nhiều trường hợp khi thẩm định giá doanh nghiệp, tài sản tài chính, tài sản vô hình do chưa có chuyên môn sâu nên ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động.

Mặt khác, "số lượng thẩm định viên tham gia trong lĩnh vực này rất hạn chế sẽ khó đáp ứng yêu cầu thực tế sẽ phát sinh trong thời gian tới khi đẩy mạnh triển khai hoạt động cổ phần hóa doanh nghiệp, mua bán và sáp nhập doanh nghiệp, chuyển đổi đơn vị sự nghiệp công thành công ty cổ phần; xác định giá trị thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ...", Bộ Tài chính đánh giá.

Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy rằng một số nước cũng phân loại thẩm định viên theo loại tài sản như: bất động sản, doanh nghiệp, tài sản tài chính, tài sản vô hình...

Điều 34. Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá
1. Có năng lực hành vi dân sự

2. Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan

3. Tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá

4. Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại Khoản 3 Điều này.

5. Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. 

Tiêu chuẩn của thẩm định viên về giá theo Điều 34 của Luật giá.