Cách tính giá trị tài sản gắn liền với đất

Ngày hỏi: 14/08/2017

Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh theo phương pháp chiết trừ được pháp luật quy định như thế nào? Xin chào Ban biên tập Thư Ký Luật, tôi là một công chức thuế, vì yêu cầu công việc hiện tại của bản thân nên tôi có một thắc mắc muốn nhờ Ban biên tập Thư Ký Luật giải đáp như sau. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh theo phương pháp chiết trừ được pháp luật quy định như thế nào? Văn bản pháp luật nào quy định về vấn đề này? Mong sớm nhận được phản hồi từ Ban biên tập, chân thành cảm ơn!

Thuỳ Chi [thuychi***@gmail.com]

• Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh theo phương pháp chiết trừ được pháp luật quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành như sau.

  Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

  Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

  Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

  =

  Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất

  -

  Giá trị hao mòn

  Trong đó:

  - Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

  - Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình [bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài].

  Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

  Trên đây là nội dung câu trả lời về việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh theo phương pháp chiết trừ. Để hiểu rõ và chi tiết hơn và chi tiết hơn về vấn đề này bạn có thể tìm đọc và tham khảo thêm Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.

  Trân trọng!

Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của LawNet . Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email:

Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 80/207/TT-BTC ngày 2/8/2017 hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản do nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất.

Theo đó, việc xác định giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất đã tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước để hoàn trả cho chủ sở hữu tài sản khi Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai thực hiện như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét từng trường hợp cụ thể để quyết định việc trả lại giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai:  đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền hoặc người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành

- Việc xác định giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất để hoàn trả cho chủ sở hữu tài sản trong trường hợp trên được thực hiện tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất.

- Giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất trên là tổng giá trị còn lại của từng tài sản gắn liền với đất thu hồi. Giá trị còn lại của từng tài sản gắn liền với đất được xác định như sau:

+ Giá trị còn lại của cây trồng, vật nuôi được xác định bằng mức bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi quy định tại Điều 90 Luật Đất đai;

+ Giá trị còn lại của nhà, vật kiến trúc, công trình xây dựng khác gắn liền với đất [sau đây gọi là công trình xây dựng gắn liền với đất] được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

Tỷ lệ % chất lượng còn lại của công trình xây dựng gắn liền với đất được xác định theo công thức sau:

Giá xây dựng mới của công trình xây dựng gắn liền với đất được xác định theo công thức sau:

Đối với công trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì giá trị hoàn trả bằng giá trị còn lại của toàn bộ công trình xây dựng gắn liền với đất; trường hợp công trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi một phần, nhưng vẫn sử dụng được phần còn lại thì giá trị hoàn trả bằng phần giá trị công trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của công trình xây dựng gắn liền với đất trước khi bị phá dỡ.

Đối với công trình xây dựng gắn liền với đất không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành hoặc chưa có trong quy định cụ thể của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan chức năng có liên quan thực hiện xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng gắn liền với đất phù hợp với quy định của pháp luật và điều kiện thực tế tại địa phương.

Thông tư cũng quy định xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất để hoàn trả cho người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, xác định tiền thuê đất đã trả trước còn lại để hoàn trả cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nhưng đã trả trước tiền thuê đất nhiều năm …

Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 9 năm 2017.

Thu Hường

Admin PBGDPL

Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau, cụ thể:

[1] Phương pháp so sánh trực tiếp

Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống [là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất] tương tự về mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Thửa đất trống có một số đặc điểm tương tự như trên gọi là thửa đất so sánh.

[2] Phương pháp chiết trừ

Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản [tổng giá trị bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất].

[3] Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số [số được tạo ra khi thực hiện phép chia cho hai số] giữa mức thu nhập ròng [thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí] thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất cần định giá/Diện tích thửa đất cần định giá

[4] Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

[5] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất [hệ số K] nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định rõ tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

[1] Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp này được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

[2] Phương pháp chiết trừ

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản [gồm đất và tài sản gắn liền với đất] tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

[3] Phương pháp thu nhập

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

[4] Phương pháp thặng dư

Phương pháp này được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

[5] Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau:

- Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.

- Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.

…

Lưu ý khi áp dụng phương pháp định giá đất:

- Căn cứ vào điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất và các thông tin đã thu thập được để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp.

- Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp [phương  pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư] để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.

Trên đây là các phương pháp xác định giá đất và điều kiện áp dụng các phương pháp đó. Trong các phương pháp trên thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất [tính giá đất theo hệ số K] là phương pháp rất phổ biến, được áp dụng khi tính tiền bồi thường thu hồi đất.

Nếu bạn đọc gặp vướng mắc về bài viết trên hoặc các vấn đề pháp lý khác về đất đai - nhà ở hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6199 để được tư vấn.

>> Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất