Quy định nhà cao tầng trên địa bàn Hà Nội tối thiểu phải xây dựng 3 tầng hầm sẽ làm bài toán đầu tư kinh doanh bất động sản thêm “gánh nặng”.
Ngay sau khi Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội ban hành quy định, từ nay các dự án nhà cao tầng trên địa bàn TP. Hà Nội bắt buộc phải có tối thiểu là 3 tầng hầm, với mục đích tăng cường chỗ để xe cho người dân, hạn chế áp lực về chỗ để xe, nhiều ý kiến đã cho rằng, không nên quy định cứng nhắc tất cả các chung cư đều phải xây 3 tầng hầm.
Doanh nghiệp hoang mang
Lo lắng nhất hiện nay là các chủ đầu tư xây dựng nhà giá rẻ đang triển khai dự án. Nguyên nhân là nếu xây thêm tầng hầm sẽ chiếm khoản đầu tư rất lớn. Nếu áp dụng chính sách mới này, chắc chắn sẽ làm tăng chi phí đầu tư lên cao và làm giá bán căn hộ tăng thêm 10-20%. Thời gian đầu tư sẽ lâu hơn, thi công khó hơn, đội vốn lãi ngân hàng… sẽ là gánh nặng thực sự cho các chủ đầu tư.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí toàn cầu [GP Invest] cho rằng, mặc dù quy định này là cần thiết, nhưng không nên cứng nhắc khi bắt buộc dự án nào cũng phải có 3 tầng hầm, mà nên quy định về tỷ lệ chỗ đậu xe cho một dự án. “Theo dự tính, đến năm 2020, khoảng 75 - 80% dân ở chung cư có khả năng mua ô tô. Do đó, nên quy định chủ đầu tư phải đảm bảo được 80% chỗ đỗ ô tô cho cư dân thì hợp lý hơn, tránh trường hợp đánh đồng tất cả sẽ gây ra sự lãng phí không đáng có trong quá trình xây dựng, bởi dự án càng nhiều hầm thì chi phí xây dựng càng đội lên”, ông Hiệp nói.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng cũng nhận định: "Quy định về chủ trương là đúng, tuy nhiên Thành phố nên có hướng dẫn chi tiết và cần có khái niệm rộng hơn về diện tích đậu xe. Chỗ đậu xe trong nhu nhà cao tầng không nhất thiết phải là tầng hầm, mà có thể là tầng nổi, hoặc nếu dự án có diện tích rộng có thể xây dựng một bãi gửi xe riêng”.
Ông Vũ Thường Hữu, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ và Thương mại Thế hệ mới cho rằng, quy định này làm cho tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý đối với các dự án bị chậm trễ và các tổ chức, doanh nghiệp phải bỏ công sức, tiền của, thời gian để chỉnh sửa hồ sơ.
“Mặt khác, dự án sẽ phải thay đổi về vốn đầu tư, vì để thi công thêm mỗi tầng hầm đòi hỏi số tiền rất lớn. Ngoài ra, còn phải kể đến việc thay đổi, chỉnh sửa các hợp đồng đã ký kết, những khối lượng công việc có liên quan đối với những nhà thầu thứ cấp. Những điều này sẽ khiến dự án đội vốn, tác động trực tiếp đến khách hàng mua nhà”, ông Hữu lo ngại.
Lựa dự án mà quy định
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam [VNREA] đã có văn bản gửi tới UBND TP. Hà Nội và Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, đề nghị xem xét lại quy định này.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA cho rằng, khu vực trung tâm với áp lực hạ tầng lớn thì dự án cao tầng phải có 3 tầng hầm là hợp lý, nhưng với một dự án chung cư nằm tận Sóc Sơn thì việc xây dựng 3 tầng hầm thực sự là lãng phí không cần thiết. Hay như những tòa nhà chỉ có 7 tầng [theo quy định từ 7 tầng đã được gọi là nhà cao tầng], không thể bắt doanh nghiệp xây một khu nhà 7 tầng nổi mà có tới tận 3 tầng hầm. Đây thực sự là điều vô lý và không khả thi. Ngoài ra, một dự án có đến 7-8 tòa nhà cao tầng, có tòa nhà nằm ở trục chính, có tòa nằm ở trục phụ. Nếu bắt tòa nào cũng phải xây dựng 3 tầng hầm thì không hợp lý.
“Quy định bắt doanh nghiệp phải xây dựng 3 tầng hầm tại tất cả những dự án nhà cao tầng sẽ làm chậm sự phát triển của thị trường bất động sản và làm đổ vỡ kế hoạch kinh doanh, sản xuất của hàng loạt doanh nghiệp. Cụ thể, hiện nay có rất nhiều dự án đã trải qua một thời gian dài với các khâu phê duyệt, thẩm định, dự toán... Tuy nhiên, khi chuẩn bị triển khai thì lại bị mắc quy định này. Dự án lại phải quay lại xin điều chỉnh quy hoạch và kéo theo đó là hàng loạt vấn đề về điều chỉnh tổng vốn đầu tư, giá bán dự án... Tất cả những khâu điều chỉnh này có thể làm chậm kế hoạch triển khai dự án lên 1-2 năm, thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và gây ách tắc cho thị trường”, ông Nam nhận xét.
Theo tiểu mục 1.5 Mục 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị do Bộ Xây dựng ban hành có định nghĩa về nhà chung cư như sau:
QUY ĐỊNH CHUNG
...
1.5. Giải thích từ ngữ
Trong quy chuẩn này các thuật ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1.5.1 Công trình xây dựng
Sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước, phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế.
1.5.2 Nhà [tòa nhà]
Công trình xây dựng có chức năng chính là bảo vệ, che chắn cho người hoặc vật chứa bên trong; thông thường được bao che một phần hoặc toàn bộ và được xây dựng ở một vị trí cố định.
1.5.3 Công trình dân dụng
Công trình xây dựng bao gồm các loại nhà ở, nhà và công trình công cộng.
1.5.4 Loại công trình xây dựng
Công trình xây dựng được phân theo mục đích sử dụng của nhà và công trình [nhà ở, trường học, bệnh viện, nhà máy sản xuất xi măng, cấp nước …]. Một dự án đầu tư có thể có nhiều loại công trình.
1.5.5 Cấp công trình
Khái niệm thể hiện tầm quan trọng về kinh tế, xã hội của công trình và mức độ an toàn cho người và tài sản trong suốt thời gian vận hành, khai thác sử dụng công trình.
1.5.6 Nhà ở riêng lẻ
Công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật, kể cả trường hợp xây dựng trên lô đất của dự án nhà ở.
1.5.7 Biệt thự
Nhà ở riêng lẻ có sân vườn [cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, …], có tường rào và lối ra vào riêng biệt.
1.5.8 Nhà chung cư
Nhà ở hai tầng trở lên có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều căn hộ gia đình, cá nhân.
...
Theo đó, nhà chung cư là nhà hai tầng trở lên có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều căn hộ gia đình, cá nhân.
Khi xây dựng nhà chung cư trên 25 tầng thì cần phải đảm bảo xây dựng với cấp công trình là bao nhiêu? [Hình từ Internet]
Nhà chung cư hiện nay được phân thành những loại hình nhà ở nào?
Theo tiểu mục 2.1 Mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị do Bộ Xây dựng ban hành quy định về việc phân loại nhà ở như sau:
QUI ĐỊNH KỸ THUẬT
2.1. Phân loại công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị
2.1.1 Nguyên tắc chung
2.1.1.1 Phân loại công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị được xác định theo công năng sử dụng.
2.1.1.2 Trong từng nhóm phân loại bao gồm các công trình có tên gọi cụ thể [Xem phụ lục A].
2.1.1.3 Đối với công trình dân dụng, công nghiệp và công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị không được nêu trong quy chuẩn này, việc phân loại công trình do các Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành quy định.
2.1.2 Phân loại nhà ở
2.1.2.1 Nhà ở được phân thành hai loại sau:
- Nhà chung cư;
- Nhà riêng lẻ.
2.1.2.2 Tùy theo cơ cấu buồng phòng trong căn hộ, nhà chung cư được phân thành:
- Nhà chung cư căn hộ độc lập, khép kín;
- Nhà tập thể [ký túc xá].
...
Theo đó, dựa theo cơ cấu buồng phòng trong căn hộ, nhà chung cư được phân thành các loại sau:
- Nhà chung cư căn hộ độc lập, khép kín;
- Nhà tập thể [ký túc xá].
Khi xây dựng nhà chung cư trên 25 tầng thì nhà đầu tư cần phải đảm bảo xây dựng với cấp công trình nào?
Theo tiểu mục 2.2.2 Mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị do Bộ Xây dựng ban hành quy định về cấp công trình khi xây dựng nhà chung cư như sau:
QUI ĐỊNH KỸ THUẬT
...
2.2. Phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị
...
2.2.2 Một số yêu cầu khi phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị
2.2.2.1 Nhà ở
2.2.2.1.1 Khi phân cấp nhà ở phải tính đến mức độ nguy hiểm cho sự an toàn của người và khả năng thoát người khi có sự cố.
2.2.2.1.2 Nhà chung cư được xếp vào loại nhà thuộc nhóm nguy hiển cháy F1.3. Nhà ở riêng lẻ thuộc nhóm nguy hiểm cháy F1.4. Các yêu cầu về tính nguy hiểm cháy theo công năng được quy định trong QCVN 06:2010/BXD.
CHÚ THÍCH: F – ký hiệu phân nhóm nhà dựa trên tính nguy hiểm cháy theo công năng.
2.2.2.1.3 Đối với nhà chung cư đến 25 tầng phải được xây dựng với cấp công trình không nhỏ hơn cấp II. Nhà chung cư trên 25 tầng [trên 75 m] phải được xây dựng với cấp công trình không nhỏ hơn cấp I và giới hạn chịu lửa của các bộ phận chủ yếu của công trình không thấp hơn các giá trị sau:
- Bộ phận chịu lực của nhà: R 180;
- Tường ngoài không chịu lực: E 60;
- Sàn giữa các tầng [bao gồm cả sàn tầng áp mái và sàn trên tầng hầm]: REI 90;
- Tường buồng thang trong nhà: REI 180;
- Bản thang và chiếu thang: R 90.
CHÚ THÍCH: Quy định này cũng được áp dụng cho nhà và công trình công cộng.
2.2.2.1.4 Đối với nhà ở riêng lẻ, cấp công trình của nhà ở từ 3 tầng trở lên không được nhỏ hơn cấp III.
Như vậy, khi xây dưng nhà chung cư có quy mô trên 25 tầng với độ cao trên 75m thì nhà đầu tư cần bảo đảm nhà chung cư được xây dựng cới cấp công trình không nhỏ hơn cấp I.
Bên cạnh đó, giới hạn chịu lửa của các bộ phận chủ yếu của công trình được quy định không thấp hơn các giá trị sau: